地税专家详解二手房转让据实征收20%个税政策

　　面对市民的疑惑，地税专家详解二手房转让“据实征收”20%个税政策　　广州对个人转让房产可“据实征收”20%的个人所得税政策已从元旦起正式实施。但据记者了解，对这一政策仍有不少市民“蒙查查”。　　市民周先生反映：1988年用侨汇指标以15万元购入一套商品房，2004年又购买一套新房，今年想出售市价已升到40万元左右的旧房，却听说要对房产转让增值额计征20%的个税。周先生表示，在计算增值时怎么能不考虑近20年来物价上涨和人民币升值等因素呢？其实，以周先生的情况，根据广州市地税局专家近日在“个人转让房产税收政策”专题宣讲会上的解答，为了自用先买新房再卖旧房而“曾经拥有”两套住房的情况，可视同“唯一住房”享受国家税收优惠政策，转让所得免交个税。　　市地税局专家还就市民反映较多的疑问一一给予解答。　　问：广州出台这个政策是不是为了打压楼价？　　专家：不仅仅是为了打压楼价，更主要的是为了贯彻国家税务总局一系列稳定房产价格、稳定市场交易的政策，是为了贯彻我国个人所得税法。　　问：这个政策是否会长期实施下去？　　专家：在现有税制没改变前，“据实征收”和“核定征收”今后一段时间都会适用。因为这次补充出台的“据实征收”方法，对个人出售二手房有所得、有增值的，对增值部分征收20%的个税；没有所得，又能提供完整证明材料的，免缴个税。规定更公平，更能体现个人所得税税制多得多征税、少得少征税、没所得就不征税的原则。　　问：按照“据实征收”，税前可扣除“房产原值”和“合理费用”。那么，毛坯房的装修费、煤气管道安装费、发展商卖房时一起赠送的家电等，能不能计入“合理费用”或者“房产原值”？　　专家：根据政策中对“房产原值”和“合理费用”的界定，上述装修费等既不是房产转让过程中按规定要缴纳的税费，也不是在购房时发生，而是在购房后产生的费用，因此都不能计入“房产原值”，也不算“合理费用”。　　问：转让的房改房如果要交税，政策规定，税前可用房改房的销售价减去住房面积标准的经济适用住房价款等。经济适用住房每平方米的价格是多少？　　专家：对于那些个别的、时间在5年内、非唯一住房的房改房的转让，政策规定，税前可用房改房的销售价，减去住房面积标准的经济适用住房价款等。经济适用住房的价格，经向广州市住房制度改革领导小组办公室、广州市住宅建设办公室了解，目前广州还没有一个平均的经济适用住房价格标准，根据同德围、下塘等地的情况，每平方米约在2500元─3000元。如果个人需要了解这方面的情况，可向这些部门咨询。　　问：售房后一年内重新购房，何种情况全额退税？何种情况部分退税？　　专家：售房后12个月内重新购房，如果新房的价格高于原转让住房的价格，可全额退还原住房出售时缴纳的个税；如果重新购买的住房的价格低于原转让住房的价格，可按一定比例部分退还原住房出售时缴纳的个税。如果产权人转让住房一年内配偶重新购房，也可按照以上政策执行。　　问：售房者是否可以在“据实征收”和“核定征收”两种征收方法中“二选一”？据实征收要税务部门审核，核定征收是否也要税务部门审核？　　专家：选择征收方式的主动权在税务部门，税务机关将依照效率、便利原则并切合实际地进行操作。按“据实征收”缴纳个税的，必须在办理个人完税手续前，持相关资料到主管地税征收机关办理“据实征收”审核确认手续。如果市民有不清楚的可打广州地税咨询热线12366-2进行咨询。　　问：税务部门如何监管个人低报、瞒报房产交易价格等行为？　　专家：对于个人在房产交易中低报、瞒报成交价格进行偷税，或者房地产中介机构、其他单位和个人教唆、协助他人偷税的，主管地方税务机关将根据有关法律规定进行处罚，罚款最高可达5倍。另外，如果低报成交价格，还可能引起交易对方拒付房款，并且在下一个房产转让环节由于没有拿到合法票据而不能抵扣营业税。