房屋登记办法释义　第三十一条

　　第三十一条 房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。

　　【要旨】建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋的登记

　　【释义】建筑物区分所有制度是在第二次世界大战以后随着战后人口的增加、建筑技术的发展而逐步发展、健全的一项法律制度。各国和地区对此的名称各异，美国等国家称其为“公寓所有权”，瑞士则称之为“楼层所有权”，日本和我国台湾地区称为“建筑物区分所有权”，我国《物权法》称之为“业主的建筑物区分所有权”。建筑物区分所有权分为两个部分：明确属于产权人各自所有的部分为专有部分，专有部分以外的公共部位是共有部分。建筑物区分所有权的共有部分属整幢业主所有。台湾地区《土地登记规则》第七十四条规定：“区分所有建筑物，区分所有权人得就其区分所有部分之权利，单独申请登记。”第七十五条规定：“区分所有建筑物之共同使用部分，应另编建号，单独登记。”我国《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《办法》第十条规定：“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记。”这种可以独立使用的房屋基本单元进行登记以后，即具备法律上和经济上的独立价值，可以单独作为区分所有权的客体，属于各业主单独所有。

　　一、本条对业主共有部分房屋的所有权初始登记作了规定，具体而言，包括以下三层含义：

　　(一)房地产开发企业在房屋竣工后应申请房屋所有权初始登记。《物权法》规定了因合法建造房屋等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。即新建的房屋不登记已取得了物权。但《物权法》同时规定了处分这类物权时，未经登记，不发生物权效力。《城市房地产管理法》第六十一条规定：“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”原《权属登记管理办法》第十七条规定，因房屋买卖等原因，“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明文件”。这些规定都说明了开发企业在房屋竣工以后，应当向登记机关申请初始登记。

　　(二)建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋由房地产开发企业在申请房屋所有权初始登记时一并申请。对属于全体业主共有的房屋的登记问题，是《办法》立法中的难题。这涉及两个方面的问题：

　　其一，如何来判断哪些是属于全体业主共有。业主共有部分范围的界定，《物权法》第七十至七十四条做了规定，但实践操作中如何把握。我们认为，房屋登记只是对房屋权属状况进行公示，本身并不解决权利分配的问题。业主共有部分范围的界定，应当在前期规划环节就要确定下来。因此，比较好的办法是规划管理部门批准建设工程规划许可时，即应当要求建设单位列明建筑区划内依法属于业主共有的公共场所、公用设施和物业管理用房的具体范围。房地产管理部门批准预售许可，应要求建设单位提交列明依法属于业主共有的公共场所、公用设施和物业管理用房的规划许可文件及预售方案。依法属于业主共有的公共场所、公用设施和物业管理用房的具体范围，一经明确不得随意更改，也不得纳入预售范围，有关信息应予公示。

　　其二，对属于全体业主共有的房屋如何登记的问题。《办法》施行以前，关于业主共有部分，比如物业用房登记，各地不同登记机构操作模式差异较大，有的由房管部门代为登记，有的由业主委员会申请登记，也有不进行权属登记。这些做法都不甚妥当。属于全体业主共有的房屋权利主体为全体业主，理论上应由全体业主共同申请，但由于业主数量过大且流动性过高，致使实际上难以做到，或者即使做到也因成本过高显得非常不经济。考虑到这类房屋权利和房地产开发企业之间的联系(这类房屋自竣工后，在法律上应是先属于开发企业所有)，对哪些房屋应属于全体业主共有，开发企业也最为清楚，因此，由建设单位在申请房屋所有权初始登记时，对建筑区划内依法属于业主共有的部分一并申请登记是较为好的办法。但这部分公共部位在登记时登记簿上所有权人应当记载为全体业主共有。

　　(三)业主法定共有部分只登记不发证。因为《物权法》已规定了“自记载于不动产登记簿时发生效力”，且这类房屋不能单独转让，没有权属证书并不对权利人造成影响。台湾地区对于属业主公有的房屋，也是规定只登记，不颁发房屋权属证书。我们认为，建筑区划内和单幢建筑物内归业主共同所有的公共部位，应当在房屋进行初始登记时单独记载，与房屋基本登记单元的登记簿形成关联。这一条是对建筑物区分所有权共有部分房屋登记的具体规定。如何单独记载.，并与房屋基本登记单元的登记簿形成关联?具体到登记操作中，可以把共有部分单独作为一个登记单元进行登记。如一幢房屋有60个区分所有权人(一个所有权人在同一幢内有2处或2处以上的房屋时，计为2个或2个以上的区分所有权人)，应登记为61处，其中一处为这一幢房屋的共有部分。共有部分和专有部分应是互相关联。具体的方法是：一是在共有部分的登记簿上载明产权属某幢全体业主共有、并单独编立房地号。二是在各个区分所有权人专有部分的登记簿上分别记载共有部分的总面积以及共有部分的房地号。

　　二、业主共有的公共部位属共同共有还是按份共有?《物权法》对专有部分以外的共有部分的规定是“享有共有和共同管理的权利”、“对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务”，强调的是共有的权利。建筑物区分所有权的共有部分不同于一般的共有，如：共有部分的权利不能单独处分、不得要求分割;业主转让专有部分时，对享有的共有和共同管理的权利应一并转让;共有部分一并转让时也不存在共有人的优先购买权。因此，不能以共有的一般规定来界定公共部位的权利，否则就没有必要来规定建筑物区分所有权。我国物权法草案建议稿曾建议规定“建筑物及其附属物的共有部分，除另有约定外，按其专有部分比例共有”。如按这一建议，共有部分单独登记时除当事人除另有约定外，就应作为按份共有登记。但由于这一做法所存在的问题，《物权法》没有规定建筑物区分所有权的共有部分按专有部分比例共有，这是基于建筑物区分所有权的特殊性。我国台湾地区著名学者谢在全在他所著的《民法物权论》中说：“区分所有权制度之存在，有其必要性，而适用共有之一般规定之结果，不仅不能解决问题，反将使区分所有之制度遭受破坏。”所以，没有必要明确其为按份共有还是共同共有。在登记时。和建筑区划内属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋的登记一样，注明为整幢业主共有即可。如涉及到共有部分的费用分摊、收益分配等事项的处理，则可按《物权法》第八十条的规定，“有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”。

　　三、以业主的专有部分面积登记的合理性。过去，登记机构登记建筑物区分所有权人的房屋权属面积时，以套内面积加分摊面积作为权属登记面积，但这一做法没有真实地反映房屋的权属状态，又引起了大量的面积纠纷和矛盾，使得登记机构疲于应付。按《物权法》关于建筑物区分所有权的规定，房屋所有权人只是对专有部分有单独所有权，即只有套内部分才属于某一所有权人独有，而公共部位是与该幢房屋其他所有权人共有的。物权是支配特定物的权利，亦即物权的标的物是可以具体地确定的，“分摊”到某一权利人的面积部分则是不特定的。从登记来看，共有的房屋应由共有人共同申请登记。而把共有的房屋以面积分配的方式分摊给所有权人，由其各自申请登记，与共有的房屋应由共有人共同申请登记的规定不相一致。按专有部分登记，可以客观地反映房屋权利的实际状态，不再与物权理论和权属登记的有关规定相冲突;还可以彻底解决商品房面积纠纷。不具备测绘专业知识的人员也可以丈量计算;由于不牵涉分摊问题，对历史遗留的房改售房中的面积争议，因为不再牵涉到整幢分摊而可以按户测量。我国台湾地区的实践已证明按专有部分登记是可行的。在立法过程中曾考虑按专有建筑面积登记，但由于政策的衔接和对过去已登记的房屋，社会上认识困难，故分为两步走。首先对登记簿中对面积的记载，要求记载的建筑面积中包括专有部分面积和分摊的共有建筑面积。专有建筑面积待时机成熟时再过渡，也可以解决实践中经常发生的面积纠纷问题。目前，广州正在对业主专有部分面积登记进行试点。在《关于建(构)筑物房地产测绘中贯彻实施物权法若干问题的通知》(征求意见稿)中，对专有部分和共有部分进行了界定，在构造和使用上能明确区分、具有排他性且可以独立使用的建筑物部分属于建筑物的专有部分。以专有部分内容的确定为参照，排除专有部分以外的其他部分属于建筑物的共有部分。建筑物的专有部分包括住宅、经营性用房、有接收单位的公建配套设施。共有部分包括建筑物的共用地(宗地)和不可销售建筑部分、按规定不需要移交的公建配套建设设施。