房产评估费究竟有多乱 杭州正酝酿评估基准价

折扣随意，最多不到两折
　　王先生目前所买的房子是自行配对的，他跟卖家找到一家中介公司交易，一番讨价还价后，中介公司咬牢评估费一定要7折，王先生和卖家正准备另外找一家，中介公司松口了，评估费最后以5折成交。
　　记者从省建设厅了解到，目前杭州市共有大大小小30多家评估公司，其中一级资质的仅有4家。除了有一些公司还承接拆迁评估、厂房评估等业务之外，70%左右的评估公司主要做二手房评估业务。因为竞争激烈，评估公司特别是小的评估公司就围绕评估费的折扣做起了不少文章。
　　一位不愿透露姓名的评估公司老总透露，现在评估收费比较混乱已经是业内公开的秘密了，一些资质比较差的评估公司为了争取客户以维持基本的生存，收费极其低廉。“别说是5折、4折，我知道的最夸张的一次，是一套总价在100万元的房子评估费就收了500元。这点钱，我们连成本都不够。”
　　点评：100万元的物业评估费仅收500元，这是个什么概念呢？
　　根据省物价局的有关规定，房屋总价100万元以下(含100万元)的，收取评估费为评估总价的0.42%。也就是说，以一套总价为100万元的房子为例，如果要按揭的话，交易双方交纳的评估费各为4200元，如果以5折来算，那就只需2100元。
　　对于目前评估费收取杂乱无章的现状，主管部门省建设厅有关负责人表示，这样的现象主管部门也有所耳闻，但打折这种事情往往查无实据，一般主管部门只会在收费高了才会去干涉。
　　任何行业因为竞争的关系，打个折很正常，但如果折扣过低，则很可能对评估公司本身的竞争、评估的质量产生不良影响，最终扰乱市场，不利于整个行业的发展。
　　不去现场，凭资料给报告
　　赵女士的房子是在今年6月1日之前买的，因为听说楼市会出台新的政策，她希望能尽快拿出评估报告。让她颇为意外的是，一个小时后，中介公司竟然就把评估报告递到了她的手中。
　　“不会吧，这么快就评估好啦？评估公司有没有去看过我的房子呀？”赵女士满腹疑问。而中介的回答则是：“不用去现场的，他们那里都有资料的。”
　　点评：一位从事中介行业多年的知情人士向记者透露：其实以前评估公司都是对二手房进行实地考察评估的，但是现在一些评估公司就不去房子的实地看了，而只是通过手中掌握的物业的基本情况进行价值评估。房屋的土地情况、建筑年份等等，这些他们都有备案。而二手房的内部装修基本不作价值考虑，所以他们认为这样的评估足够完备。
　　但购房者却对这样“粗糙”的评估感到不太满意：“一两个小时就拿出来的评估报告可信度有多大？而且定价随意，却要收我好几千块钱，这样的评估又有什么意义呢？”
　　一次评估，却收两份费用
　　读者姚女士打进电话来，诉说自己在房产交易时碰到的一件很困惑的事情：前两天，她买了一套150万元的次新房，卖家要的是净价，所有的税费都要由她来出。中介给她列出一份清单，她发现评估费得交两次，一次是交易评估费，一次是按揭贷款的评估费。
　　因为姚女士对二手房交易的一些步骤不太清楚，一开始也没觉得奇怪。但当她最后拿到评估报告的时候有些傻眼了：一模一样的两份评估报告，同一家评估公司做的，简直是做好一份再复印一下就可以了。“为什么同样一套房子，同样的位置，同样的朝向，同样的户型，评估公司也是同一个，评估费却要收两次？”她百思不得其解。
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　　点评：记者在采访中了解到，按照有关规定，卖方要做交易评估，征税部门以此作为交税凭证，评估费由卖方来出；如果买方要向银行申请贷款，则买方还要再做一份抵押评估，评估费由买方来出。而实际操作中，负责评估的评估公司一般是同一家，只出一份评估报告，只不过其中的一份盖上“仅限于交易”的印章，另一份敲上“仅限于按揭”的印章。

　　既然是同一份报告的两份复印件，为何要收两次费用？对此，杭州某不愿意透露姓名的评估公司负责人的解释是这样的：同一份评估报告，先拿去做交易评估，然后拿到银行做按揭抵押评估，其实这样的做法是不规范的。因为一次评估里面不能有两个不同性质的评估目的，评估必须分两次做，因此评估费分两次收是“无可厚非”的。
　　中介与评估机构牵扯不清
　　记者在采访过程中了解到，评估公司跟中介公司的关系也是“大有奥妙”的。
　　一位业内人士告诉记者，评估公司收取的评估费，大多会返还一部分给中介公司。这个一部分，少则30%，多则50%，一般每年结算一次。
　　点评：通常来说，规范的中介公司应该只收取客户的佣金，也就是平常所说的中介费。客户所交纳的评估费应该直接交给评估公司，中介公司不该再分“一杯羹”，可为什么这么多评估公司都甘愿为他人做嫁衣？
　　一位房产经纪坦言：“二手房评估是不少评估公司的主要业务，特别是一些比较小的评估公司，业务不多，中介也就成了他们的‘衣食父母’了。”
　　一位二手房中介公司的负责人认为，这样的现象“很正常”。他打了个比方：“这就跟旅行社和景点一样，旅行社收取景点的费用，景点返还一定的点给旅行社。”
　　北京、上海、义乌、富阳等
　　已取消强制评估
　　据了解，目前杭州房产评估的流程一般是这样的：评估公司先出具评估报告，卖家拿到征税部门加以审核，如果评估总价大大低于市场价格，那么征税部门会指定专门的评估公司来加以重新评估。
　　评估公司不到现场去勘察一下就出具评估报告，评估费可以胡乱打折，评估报告如果跟市场价格相差过多，征税部门会进行重新评估，那么，让众多房产买卖双方备受困扰的房产评估，有没有存在的必要？
　　市场显然还没有形成统一的意见。一位资深房产经纪人告诉记者，因为二手房存在相当明显的差异性，即使是同一个楼盘的房子，成交的单价也有可能存在几千元的差价，如果取消强制评估，客户买房不选择评估，征税机关的征税公正性将大打折扣。
　　“现在征税部门只对评估特别离谱的房子进行重新评估，如果今后要对每一套房子都进行评估，相信没有任何一个部门能胜任这件事情。”她说。
　　在全国很多地方，关于房产税费的征收已经作出了调整。据了解，目前北京、上海、江苏等地都采用成交价格申报制，假若税务部门认为申报价明显低于市场成交价，则由政府委托评估公司出具评估报告，费用由政府承担。
　　在浙江，义乌、富阳等地也开始实行按基准价征收二手房契税的政策。比如富阳市财政税务部门联合相关的房管部门，通过对前一年房地产市场的深入调查和二手房交易价格的核定，出台了二手房交易估价参考标准。该标准针对营业用房、住宅用房、办公用房及厂房、仓库等，分别按房屋的地理位置、层次、开间、深度、面积、朝向、结构、土地性质、房屋种类、建造年份等多种参数，开发出二手房交易计税基准价的核定体系软件。税收征管员只要输入交易房屋的所有参数，其基准地价将会在计算机中自动产生。
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　　如果买卖申报价格明显低于基准价，那么由财政部门指定一家评估机构重新评估，评估费则由政府部门承担。
　　杭州酝酿评估基准价
　　而在杭州，征税部门也已经认识到目前评估市场的混乱。“大多数评估公司为了避税都是把总价压得比较低的。以前还好，因为评估报告只作为交纳契税的凭证，现在就不同了，很多房子涉及到营业税问题，评估总价过低的现象就越来越明显了。”杭州市农税中心一位工作人员告诉记者。

　　那么在杭州，房产强制评估有没有可能取消？
　　记者近日从杭州市农税征收管理局的一位负责人处了解到，杭州市关于房产评估设置基准价的计划正在酝酿中。但是这位负责人同时表示，实行基准价作为杭州新的房地产交易纳税参考体系，这是一件好事，但绝非易事，因为这不是征税部门一个单位能够出台的，它还需要房管、土管等不少其他部门的协助。另外，房产的价格因为地段、房龄、位置、周边环境、户型、楼层、采光、朝向等的不同，差异性异常巨大，同时受政策的影响也非常明显，这一体系制定完成后还不是一劳永逸的，它还需要不定时地进行修正，工程是非常浩大的。
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