房屋登记办法释义　第五十三条

　　第五十三条 对符合规定条件的最高额抵押权设立登记，除本办法第四十四条所列事项外，登记机构还应当将最高债权额、债权确定的期间记载于房屋登记簿，并明确记载其为最高额抵押权。

　　【要旨】最高额抵押权在房屋登记簿上的特殊记载事项

　　【释义】本条是对最高额抵押权设立登记时，房屋登记机构应当在房屋登记簿上特别记载的事项。依据《办法》第四十四条的规定，一般抵押权设立登记时，房屋登记机构只是需要在房屋登记簿上记载以下三项内容：其一，抵押当事人、债务人的姓名或者名称。其二，被担保债权的数额;其三，登记时间。但是，如前所述，最高额抵押权是一种比较特殊的抵押权，其特殊之处就在于该抵押权担保的不是特定的某个债权，而是在最高债权额限度内担保一定期间内将要连续发生的债权。因此，最高债权额和债权的确定期间是最高额抵押合同中独有的条款，如果当事人合同中没有约定最高债权额或者对之约定不明，那么该抵押权不可能是最高额抵押权。因此，房屋登记机构的同志在办理最高额抵押权设立登记时，一定要注意合同中是否有最高债权额的约定，如果没有约定或者约定不明，绝对不能办理最高额抵押权的设立登记。但是，债权确定的期间却并不是最高额抵押合同中的必要条款，欠缺这一条款，无关紧要。因为，《物权法》第二百零六条第二项已经明确规定了，没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权。但是，如果当事人在最高额抵押合同中对于债权确定的期间已经有明确的约定，那么登记机构应当将其记载于房屋登记簿，理由在于：首先，通过在登记簿上记载债权确定的期间，可以有效的维护同一房屋上后顺位抵押权人的利益，使之据此权衡自己的利益。其次，房屋登记簿上记载债权确定的期间，也为登记机构后面办理最高额抵押权确定登记提供了判断标准。

　　此外，《办法》本条还要求登记机构在房屋登记簿上明确记载该抵押权是最高额抵押权，这一规定对于贯彻落实《物权法》确定的公示公信原则也是非常必要的。

　　因此，对最高额抵押权登记，根据《办法》和《登记簿试行办法》的规定，登记机构应当在房屋登记簿上记载以下内容：最高额抵押权人、抵押人、债务人、最高债权额、担保范围、债务履行期限、债权确定的期间、最高债权额已经确定的事实和数额、登记时间、登记最终审核人员以及其他需要记载的事项。这里的最高额抵押权人、抵押人、债务人，指最高额抵押合同中记载的抵押权人、抵押人和债务人;最高债权额，指最高额抵押合同中双方当事人约定的能够担保的最高债权额度;担保范围，指抵押合同中约定的担保范围，可以是主债权利息、违约金、损害赔偿金，保管担保财产和实现担保物权的费用等;抵押合同未约定的，记载未约定的事实;债务履行期限，指主债权合同中约定的债务人履行债务的期限;债权确定的期间，指最高额抵押合同中双方当事人约定的债权确定期间;最高债权额已经确定的事实和数额，指因《物权法》第二百零六条规定的情形导致最高额抵押权所担保的债权确定时，记载债权确定的原因及事实，同时注明所确定的债权金额;登记时间，指登记事项记载于登记簿上的时间;登记最终审核人员，指登记机构做出最终审核决定的人员。