广州经济技术开发区土地使用权有偿出让和转让办法

穗府(1992)85号
1992年08月25日


第一章 总 则

第一条 为了合理利用土地资源，改善广州经济技术开发区的投资环境，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《广州经济技术开发区条例》，制定本办法。

第二条 广州市人民政府授权开发区管理委员会（以下简称管委会）负责广州经济技术开发区（以下简称开发区）土地使用权有偿出让与转让的工作，由管委会负责开发区土地使用权有偿出让与转让的登记、收费管理和核发《国有土地使用证》。

第三条 经管委会征用的土地，一律实行有偿出让。出让的土地，受让人可以转让。出让和转让的标的只限于土地使用权。

土地所有权及地下各种自然资源、矿藏及埋藏物、隐藏物等属于国家，不得出让与转让。

第四条 开发区土地使用权出让人是管委会，土地使用权受让人和转让人可以是中国和外国及港澳台地区的公司、企业、其它经济组织或个人。

第五条 土地使用年限由管委会根据经营项目的实际需要，依据国家有关规定核定。

第六条 受让人在获得土地使用权的土地上开办各类企业或从事各种项目建设，应按开发区规定的审批程序申报。

第二章 土地使用权的出让

第七条 土地使用权的出让是指管委会代表广州市人民政府把开发区内国有土地使用权在一定期间直接有偿转移给用地者。

第八条 管委会应当向要求用地者提供拟出让地段的用地要点。用地要点的内容是：

（一）座落、四至范围、面积和地面现状；

（二）土地规划用途；

（三）建筑容积率、密度和园林绿化比率等规划要求；

（四）基础设施的建设期限、地面设施的建设期限，必须投入的资金低限；

（五）环境保护、卫生防疫和消防要求；

（六）市政设施现状和市政建设计划要求；

（七）出让合同文本；

（八）对拟出让地段的特殊要求。

第九条 土地使用权出让可采取以下形式：

（一）协议出让。由管委会与要求用地者协商谈判，取得一致意见，签订土地使用权出让合同，办理收费和登记手续，核发《国有土地使用证》。

（二）招标出让。由管委会向国内外有资信的企业、事业单位和其它经济组织或个人发出招标邀请，按招标、投标程序，择优确定中标者。

（三）拍卖出让。管委会就拟出让地段组织要求用地者公开叫价竞争，按“价高者得”的原则确定中标者。

第十条 协议出让的程序是：

（一）管委会土地管理部门按本办法第八条内容向要求用地者提供用地要点资料。

（二）用地者得到用地要点资料后，在规定时间内向管委会土地管理部门提交管委会项目审批部门批准其在开发区举办项目的有关文件和用地意向书。意向书应载明开发建设该地段的设想以及愿出价款的金额、支付方式等内容。

（三）管委会土地管理部门在接到用地意向书等文件后，七天内答复要求用地者，如同意洽谈，则同时把确定洽谈的时间、地点通知对方。

（四）经过协商一致后，即签订《土地使用权有偿出让合同》。要求用地者根据合同规定缴付价款和各项费用后，向管委会土地管理部门办理登记手续，领取《国有土地使用证》。

第十一条 招标出让的基本程序是：

（一）管委会向要求用地者发出招标书。招标书的内容包括：

１．本办法第八条的各款资料；

２．投标者应具备的资格；

３．投标地点、截止日期及其它有关程序、要求和规定；

４．投标保证金的金额和支付方式；

５．土地使用权价款的支付方式和用地者其他经济责任。

（二）投标者在规定的投标截止日期前，到管委会指定的地点缴纳保证金，并将密封后的投标书投入标箱。

（三）管委会责成开发区土地管理、建设规划、经济管理、法律等部门人员组成评标委员会。开标、评标和决标工作由评标委员会主持。

（四）评标委员会对投标书实行公开评标，决定中标者。凡不具备投标资格的、不符合招标文件要求的或者超过截止日期送达的投标书一律无效。

评标委员会签发决标意见书后，由管委会向中标者发出中标证明书。

（五）中标者持中标证明书在三十天内与管委会土地管理部门签订土地使用权出让合同，按合同的规定缴纳土地使用权价款和各项费用，并办理登记手续，领取《国有土地使用证》。

（六）中标者的投标保证金可以充抵使用权价款。中标后逾期三十天不与土地管理部门签订出让合同的，视为放弃中标，所交保证金不予退还。因故要求延期签订合同的，应在期限未满之日向土地管理部门提出延期签约申请。延长期不得超过十五天。未中标者所缴纳的投标保证金，由土地管理部门如数退回。

第十二条 拍卖出让程序是：

（一）管委会发出拍卖出让土地公告。公告内容包括：

１．拍卖出让地段的用地要点；

２．拍卖出让的地点和日期；

３．拍卖出让的规则、叫价起点；

４．拍卖出让保证金的金额及支付方式；

５．其他需要公告的内容。

（二）管委会主持拍卖出让，要求用地者按公告规定在叫价起点之上叫价竞争。每一口价的增长额度由主持人规定，并随拍卖出让过程的实际状况给予调整。

在最后一个叫价叫出后，主持人重复三遍，无人继续叫价时，由主持人拍定，将土地使用权出让给出价最高者，叫价人应受其叫价约束，在产生新的叫价之前不得撤回其叫价。

（三）管委会土地管理部门向拍卖出让中标者签发中标证明书，并向中标者收取拍卖出让保证金，然后执行本办法第十条第（五）、第（六）款规定的程序与拍卖出让中标者签订土地使用权出让合同，同时办理登记用地手续。

第十三条 土地使用权受让人除不可抗力外必须在出让合同规定的建设期限内投足资金低限，完成项目开发或建设。

第十四条 土地使用权受让人在获得使用权的土地上营建房屋及其他设施，应根据广州市和开发区建筑管理、房产管理、环保、消防管理的有关规定办理。

第三章 土地使用权的转让和抵押

第十五条 土地使用权的转让是指受让人从管委会取得土地使用权后，再转移给其他人。获得土地使用权的受让人，在出让合同规定的使用年限内和合同规定的各项条件下，可以以赠与、出售、交换等方式转让其全部或部分土地的使用权。

土地使用权受让人死亡，其土地使用权可以由合法继承人继承。

土地使用权受让人在其受让的土地上兴办的企业发生解散、终止、兼并或破产时，其土地使用权余期可以转让。转让合同规定的各项建设项目的完成日期，不得超过出让合同规定的建设完成日期。

土地使用权受让人将其土地上的房产转让时，土地使用权同时转移。房产权转让按有关房产管理规定办理。

第十六条 土地使用权的转让程序可参照土地使用权出让程序办理，当事人双方应当签订土地使用权转让合同，转让合同的终止日期和建设项目完成日期不得超过原出让合同的终止日期和建设完成日期，不得改变原出让合同及登记文件所列的权利、义务和各项用地要点。

第十七条 土地使用权的继承按《中华人民共和国继承法》办理。作为遗产的土地使用权的分割应当有利于开发建设和生产经营，不损害该地段的效用。不宜分割的土地，可以采取折价、适当补偿或者共有等办法处理。

第十八条 土地使用权转让的当事人凭转让合同（或合法的继承文书）、转让人的《国有土地使用证》或其它有关权属证明等文件向管委会土地管理部门办理登记过户手续。未经登记过户的土地使用权转让无效。

土地使用权转让登记后，原出让合同受让一方的权利、义务随之全部由转让之受让方承担。

第十九条 土地使用权转让时，如需改变原出让合同的规划用途，必须事先向管委会土地管理部门提出申请，经审核批准，方可办理转让的签约、过户登记手续。

第二十条 经出让和转让获得的土地使用权可以用作向国内外银行或其它金融机构的贷款抵押或其它债务抵押。

第二十一条 申请土地使用权抵押贷款应向银行或金融机构提交土地使用权出让或转让合同副本、《国有土地使用证》及土地开发经营现状的报告。银行或其它金融机构可向管委会土地管理部门提出咨询。抵押贷款双方应在协商一致的基础上签订土地使用权抵押贷款合同。

第二十二条 抵押贷款合同签订之日起三十天内，受理抵押的银行或其他金融机构（以下统称抵押权人）应向管委会土地管理部门申请土地使用权抵押登记。

第二十三条 经抵押处分程序取得土地使用权者，应依照开发区有关房产与土地使用权抵押的规定办理过户、登记手续。

第二十四条 抵押贷款合同关系存续期间，未经抵押权人同意，抵押人不得将已抵押的土地使用权再抵押或以其它方式予以处分。擅自处分的行为无效。

第二十五条 抵押贷款合同的终止日期不得超过原出让合同终止日期。

第二十六条 抵押贷款合同终止之日起三十天内，抵押权人应向土地管理部门办理抵押登记的注销手续。

第二十七条 土地上所建房产抵押时，土地使用权一起抵押。

第四章 价格和费用

第二十八条 土地使用权价格由出让或转让双方协商确定或经投标、决标和拍让确定。

第二十九条 土地管理费即管委会在土地使用权出让、转让或赠予、交换时收取的管理费，由受让人向管委会土地管理部门缴纳。土地管理费标准按出让或转让价格的２．５％计收；赠与的按现值的３％计收；交换的分别按现值的３％计收。

第三十条 土地登记费是办理土地使用权立户登记和过户登记、领取《国有土地使用证》时由受让人向管委会土地管理部门缴纳的手续费。立户、过户登记费为二百元。抵押登记费为八十元，由抵押权人缴纳（以上两项收费标准每十年调整一次）。

第三十一条 土地使用费是国家行使土地所有权所收的费用，由用地者向管委会土地管理部门缴纳。土地使用费十年内一律减按每年每平方米二元计收。

第三十二条 土地增值费是管委会土地管理部门就土地使用权转让时价格的增值向转让人所收取的费用。增值１００％以下（含１００％）的，按增值额的１５％收取；增值１００％以上至２００％（含２００％）的部分，按３０％收取；增值２００％以上至３００％（含３００％）的部分，按４０％收取；增值３００％以上的部分，按５０％收取。

土地增值额按土地使用权转让价减去转让人应收回的成本后的余额计算。转让人应收回成本包括：其受让时核定的土地使用权价款、基础设施与建筑物未折旧完的残值以及土地投资贷款利息等。

第三十三条 管委会土地管理部门认为必要时，可请广州市物业估价部门核定土地使用权价格。转让价格高于核定价格的，按转让价格的增值额计收增值费；转让价格低于核定价格的，按核定价格的增值额计收增值费。

第三十四条 本章规定的费用，外商和香港、澳门、台湾同胞用外汇支付、国内企、事业单位和个人用人民币支付，外汇与人民币的汇率按付款当日国家外汇管理局公布的牌价确定。

第五章 土地使用权的回收

第三十五条 出让合同期满，土地使用权拥有人应将土地使用权及地面设施无偿交回管委会，并办理土地使用权登记撤销手续和土地使用证注销手续。

土地使用期满，土地使用权拥有人需要继续用地，可在期满前六个月向管委会提出继续用地申请，申请批准后，与管委会按续约当时当地核定公布的土地使用权出让价格重新签订出让合同，办理有关登记手续，领取土地使用证。

第三十六条 土地出让或转让合同规定应由土地使用权拥有人拆除的非通用建筑及其附属物和可搬迁技术设备（包括生产线），应在合同规定期限内拆除搬迁完毕。拆除及搬迁费用由土地使用权拥有人承担。

地上非通用建筑及其附属物和技术设备的拆除、搬迁，如果土地出让或转让合同没有规定，可由管委会土地管理部门与土地使用权拥有人协商处理，但最迟自土地使用期满后六个月内必须拆除、搬迁完毕。

第三十七条 管委会根据市政、公共设施建设及特殊项目建设需要，可以提前回收使用期未满的土地。

管委会决定提前回收日期前六个月，将提前回收土地的位置、面积及回收日期，书面通知土地使用权拥有人。

管委会提前回收土地，应给土地使用权拥有人以合理的补偿。补偿额根据当时的土地使用权价格，剩余的用地期限及提前回收土地给使用权拥有人造成的产业或物质直接损失，由管委会土地管理部门与土地使用权拥有人协商确定。

土地回收补偿有争议时，土地使用权拥有人可以向人民法院起诉，但应如期交回土地。

第六章 其它规定

第三十八条 土地使用权出让或转让的受让人，在其全部土地使用权价款未缴清以前，不能领有《国有土地使用证》。但管委会土地管理部门可在其办理立户、过户登记手续时，发给使用土地的权属证明文件，该权属证明的发放细则由管委会另行制定。

第三十九条 受让人以合法拥有的土地使用权作为成立中外合资经营企业、中外合作经营企业、内联企业的出资，并向所成立企业转移其土地使用权的，是土地使用权的转让，应依本办法办理土地使用权转让的有关手续。

第四十条 开发区非营利性的公共事业和公共设施的用地，经管委会批准，可减免用地价款和费用。

第四十一条 开发区先进技术企业和产品出口企业用地，可根据《国务院鼓励外商投资的规定》及广东省、广州市、开发区颁布的实施办法，通过出让给予优惠。

第四十二条 开发区有关土地有偿出让和转移的咨询、仲裁、服务事宜由管委会指定部门负责。

第四十三条 未签订土地使用权出让或转让合同和办理登记手续，非法占用土地的，由管委会土地管理部门没收其非法占地所得，责令限期交回土地，没收、限期拆除或强行拆除地上建筑物和其它设施，并按非法占用土地的有关规定予以处罚。

擅自扩大用地范围按非法占用土地处理。

第四十四条 土地使用权拥有人擅自改变用地性质，由土地管理部门责令其限期改正，并依土地使用权出让合同的违约责任条款予以处罚。

第四十五条 不按期缴纳土地增值费，除限期追缴外，自滞纳之日起，每日应纳费额的１‰加收滞纳金；不按期缴纳土地管理费的，除限期交纳外，自滞纳之日起每日按应交费额的５‰加收滞纳金。

第四十六条 土地使用期届满未能获准继续用地又不办理使用权注销手续的，由管委会土地管理部门涂销其土地使用证书，无偿收回土地使用权及地面附属建设，没收其非法占地所得，并按土地出让合同的违约责任条款予以处罚。

第四十七条 土地使用权受让人，无不可抗力原因，在用地要点和出让合同规定的建设期限内，没有投足建设资金低限和没有完成开发建设项目的，管委会将根据实际情况给予责令限期投足资金、限期竣工、罚款、收回部分或者全部土地使用权的处分。

第四十八条 按本规定应受行政处罚的，由管委会决定。当事人对执行行政处罚决定不服的，自接到处罚决定通知之日起十五天内，可向管委会投诉，也可向法院起诉。期满不投诉，不起诉，又不履行的，土地管理部门可依法强制执行。

第四十九条 侵犯土地所有权或使用权的，管委会土地管理部门和土地使用权拥有人有权责令其停止侵犯，并赔偿损失，也可向人民法院起诉。

第七章 附 则

第五十条 本办法由开发区管委会负责解释。

第五十一条 本办法自发布之日起施行。原广州市人民政府一九八八年三月九日发布的《广州经济技术开发区土地使用权有偿出让和转让办法》同时废止。

2004年2月1日