拆迁安置补偿协议是否有重大误解

　　原告倪某静、倪某霞诉被告深圳市南山区建设工程事务局房屋拆迁纠纷一案，本院于2005年3月9日受理后，依法由审判员郑云杉适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告及其委托代理人陈学明、朱元，被告的委托代理人李丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　两原告诉称：因修建红花渠路，南山区政府于2002年决定征用该路段红线范围内土地，并由被告负责相关的拆迁安置补偿工作。原告及其父倪某雄(已于2004年10月26日死亡)共有的位于南山区关口村149号土地北半部分处于征地范围内。现原告已合法继承了倪某雄所有的房屋产权。2002年，深圳市南山区城市建设开发中心(被告前身)向倪某雄发出拆迁通知，要求倪某雄与被告商谈拆迁事宜，并于2003年5月前处理完拆迁工作。被告答复原告，拆迁红线范围外的南半部分土地未被征用和补偿，倪某雄仍具有使用权，在红花渠路修好后，其可以再利用南半部分土地。于是，倪某雄与被告签订《南山区建设工程拆迁安置补偿协议》。

　　该协议约定，拆迁房屋总建筑面积516.05平方米，其中有合法产权的房屋建筑面积248.5平方米;经与倪某雄协商，倪某雄同意采取产权调换面积298.17平方米，按1:1.2计折248.475平方米，其余红线外248.205平方米未补偿，被告补偿298.17平方米后全部拆除。倪某雄认为，被告在协议中只处理且只补偿拆迁红线内部分，红线外部分的土地使用权仍属于倪某雄。2004年10月26日，倪某雄死亡。2005年2月，原告就在红线外土地建房事宜向国土规划部门报建未被受理。原告认为，协议是在倪某雄有重大误解的情况下签订的，显失公平，被告应依法按拆迁的全部房屋的建筑面积进行安置补偿。请求依法判令：(1)依法变更《南山区建设工程拆迁安置补偿协议》，认定合法产权面积为516.05平方米。被告给原告安置新房248.205平方米，补助原告租金、搬迁费及基本装修费人民币40010.88元;(2)被告承担本案诉讼费用。

　　被告答辩称：(1)倪某雄已死亡，合同是否存在重大误解，双方均没有书面证据证实。(2)合同有关房屋建筑面积是通过南山国土局测绘大队提供的房屋建筑面积总表来认定的。在举证期限过后，原告曾向被告指出总表的错误，他们的房屋实际是四层，表某显示的是五层。勘察设计院给了被告一份勘误说明，被告也已发函要求国土局进行勘误。(3)原告提出的被告没有补偿的部分，应该补偿的被告肯定会补偿。由于工程红线穿过涉案房屋的中间，为了不让房屋成为危房，被告不能只拆一半，所以只能全部拆掉，把房屋所有的面积补偿给原告，但原告的父亲认为有一半在红线以外，可以向国土局另外申请建楼，所以被告只补偿了一半。原告要求补偿另外一半，只要合法，被告仍然愿意补偿。涉案房屋共有合法报建的300平方米，超过的部分根据有关政策和法律，如果可以通过合法途径成为合法建筑，或被法院裁决合法，被告可以补偿。(4)倪某雄是否只有原告这两位继承人，不能仅凭户口登记，被告还涉及鉴定补充协议的问题。

　　经本院审理查明：1982年，原告的母亲郑某英经批准取得关口村100平方米土地的使用权，并经报建建筑200平方米两层的楼房用于居住。1990年，深圳市人民政府南头管理区大新办事处及区城建局同意原告的父亲倪某雄在前述房屋的基础某加盖三层建筑物，面积100平方米。2001年10月13日，深圳市地籍测绘大队出具《房屋建筑面积总表》，写明南山区一甲村关口正街149号，房屋层数5层，总建筑面积516.05平方米，权利人为信宜市驻深办事处。

　　2002年，南山区城市建设开发中心(被告前身)向关口正街149号权利人发出《红花渠改造工程拆迁通知》，告知：改造工程施工红线内有其户楼房需拆除，住户收到通知后，与被告商谈拆迁事宜，在2003年5月前处理完搬迁工作，将楼房交被告拆除。2004年3月2日，倪某雄与被告签订《南山区建设工程拆迁安置补偿协议》，约定：应拆除房屋业主为倪某雄，拆迁房屋地址位于南山区关口村(街)149号北半部，拆除房屋总建筑面积516.05平方米，其中有合法产权地房屋建筑面积248.5平方米;被告采取产权调换与作价补偿相结合地方式给倪某雄安置补偿;因红花渠路占用倪某雄部分面积，经与倪某雄协商，倪某雄同意采取产权调换面积298.17平方米，按1:1.2计折248.475平方米，其余红线外248.205平方米未补偿，被告补偿298.17平方米后全部拆除;各项拆迁补偿共计人民币49565.83元(包括铁门1个人民币1500元)于2004年3月30日一次付清等内容。2004年10月26日，倪某雄死亡。两原告系倪某雄的女儿，现均已分户。

　　诉讼中，原告明确表示请求补偿的新房248.205平方米即是《南山区建设工程拆迁安置补偿协议》中红线外未补偿的部分;要求被告补助的租金、基本装修费的计算方法为项目结算单计算的金额减去铁门的部门。双方当事人对前述协议中已经拆迁补偿的部分没有异议，原告没有另行与被告就未补偿的部分达成协议。被告在法定期限内未举证证明倪某雄存在其他继承人，亦未对涉案房产的建筑层数及面积的异议提供证据。

　　以某事实，有申请书、批复某件、个人建房申请报告表、私人建房申请表、房屋建筑面积总表、《红花渠改造工程拆迁通知》、《南山区建设工程拆迁安置补偿协议》、清点补偿项目结算单、死亡证明书、常住人口登记卡、当事人的陈述等证据在卷予以证实，足以认定。