农村宅基地利用方式迎来历史性变革 今后宁波村民可用宅基地置换城镇住房

　　退出的宅基地由政府出资复垦成耕地 复垦后增加的建设用地指标有偿调剂使用，所得收益“回哺”农村建设

　　宁波对农村宅基地的管理、利用方式，即将开始历史性的变革。昨天市国土资源局发布消息说，市政府已经出台《关于加强农村住房制度改革和住房集中改建用地管理的实施意见》。在这份被简称为“农村住房两改”的新政策中，目前尚被粗放利用着的农村宅基地将被盘活，并成为各方关注的焦点——它们将会让很多村民从此成为城镇居民、住进可上市交易的商品住房，还会缓解宁波城市建设用地紧张的局面、加速城市化进程……

　　据国土部门介绍，在“农村住房两改”新政策出台后，预计市级相关部门及各地政府部门将会依照政策规定，相继出台相关具体操作方案。而最先实施“两改”的农村，预计会是在城镇规划区范围内的“城中村”和城镇规划区范围外那些村民愿意整村搬迁的农村。

　　关键词：宅基地换房

　　关键数据：250平方米、60平方米、25平方米

　　摘要：农民以宅基地换取的房屋集中建造，分为两类：一类可上市交易，一类可出租但不允许转让。

　　按照“农村住房两改”新政策，今后宁波将通过旧村改造、农村居民住房集中建设和宅基地置换城镇住房等途径，鼓励村民放弃宅基地申请或退宅还耕，原则上不再采取单一、分散的农村宅基地分配方式，进而促进农村居住点相对集中，村民向城镇集聚，提高农村建设用地利用效率。

　　其中最受关注的“宅基地换房”问题，政策明确，这类房屋集中建造，建成后即是农民集中居住区。按用于建造农民集中居住区的土地的性质不同，农民以宅基地换取的城镇房屋分为两类：一类是产权性质和城市商品住房基本无异、可上市交易的房屋;一类是土地性质仍为集体、可出租但不允许转让的房屋。

　　具体而言，新建的农民集中居住区，如果选址是在城镇规划区内的，则用于建房的土地，可以以国有建设用地使用权供地。其中，以政府部门或事业单位作为用地主体的，可以以划拨方式供地，经批准可补办出让手续后转为国有出让;以企业、村社团体或个人为用地主体的，应以招标、拍卖或挂牌出让方式供地——这类国有土地在出让时，出让文件中应明确住宅套型、销售价格、销售对象、配套用房处置等。

　　在这样两类性质的土地上(即国有出让、国有划拨)建成的房屋，就是和城市商品住房类同的房屋。建房土地为国有出让性质的，农民取得房屋后，可办理完全产权的房产证和土地证，允许上市交易;建房土地为国有划拨性质的，农民取得的房屋也可办理房产证、土地证，也允许上市交易，不过之前需补缴土地出让金。

　　国土部门介绍说，这类类同于商品住房的房屋，一般会按照城镇住宅小区建设标准建造，形式主要为多层、小高层或高层。符合宅基地换城镇住房的村民，在换取这类房屋时，原则上户均建筑面积不得超过250平方米或人均建筑面积不超过60平方米。具体的建筑面积标准，将由各地结合本地实际确定。

　　但需要注意的是，“农村住房两改”新政策明确，对这些可上市交易的商品性住房实行动态监管制度，规定自身住房必须按人均25平方米以上(以套为单位)作为基本生活住房，一定期限内不准交易，具体事宜将由各县(市)区政府规定并监管。

　　新建的农民集中居住区如果选址在城镇规划区范围外，用于建房的土地原则上由政府部门以集体使用方式供应。农民以宅基地换取的是在这类性质的土地上建造的房屋，可办理房产证和集体建设用地使用权证，允许出租，但不得转让(法律法规和政策规定允许转让的除外)。

　　至于用以建设农民集中居住区的土地来源，新政策明确，在年度土地利用计划管理中，要确保将市切块下达新增建设用地总量的10%以上(含增减挂钩指标和周转指标)用于农村住房建设。

　　关键词：宅基地复垦

　　关键数据：30万元/亩

　　摘要：因宅基地复垦而新增的城镇建设用地，首先用于建设农村集中居住区及农村公共配套设施，剩余指标可有偿调剂。

　　那么，农民退出来的宅基地怎么利用?按照“农村住房两改”新政策的规定，这些宅基地以及其他农村集体建设用地，主要是将之复垦为耕地。

　　复垦的资金，一部分是省里给的补助，其余由市和各县(市)区、开发区(园区)按一定比例承担。复垦产生的新增耕地，新政策明确归村集体所有。

　　那么政府能从农村宅基地复垦中得到什么样的收获呢?国土部门介绍说，复垦会产生农村建设用地复垦指标——简单而言，即农村建设用地减少了、耕地增加了，宁波的城镇建设用地量就能相应增加。

　　按照新政策，因宅基地复垦而新增加的城镇建设用地，各地政府首先要用于建设农村集中居住区及农村的公共配套设施。剩余的用地指标，新政策明确可有偿调剂，用于拓展城镇建设用地空间。这意味着，现在宁波需求比较大而用地指标却比较紧张的各类城镇建设项目，如道路等基础设施项目、企业厂房建设项目、房地产开发项目等等，今后其所需的用地指标可从农村建设用地复垦指标中调剂——这显然对加快宁波的工业化及城市化进程、保证宁波经济的增长等，都有好处。

　　特别值得关注的是，新政策明确，复垦项目是在新政策出台后批准立项的，其产生的农村建设用地复垦指标有偿调剂价格，每亩不低于30万元。国土部门介绍说，这些资金由各地政府管理使用，主要“回哺”农村建设，用于复垦项目、“农村住房两改”及配套设施建设。

　　“农村住房两改”意义何在?

　　据国土部门介绍，“农村住房两改”的意义，从微观方面看，能够增加农民的财产性收入、改善农民居住条件、健全农村基础设施和公共服务设施等。

　　“农村住房两改”后，农村宅基地制度能够与城市住房制度接轨，很多农民的宅基地会换成商品住房。商品住房可上市交易的性质，显然有助于增加农民的财产性收入。同时，宅基地换取的房屋多是按城镇住宅小区标准建设的，这相当于农民住进了和城市住宅小区一样的地方，居住条件能够由此得到改善。此外，“农村住房两改”后产生的农村建设用地复垦指标有偿调剂收益“回哺”农村，也将解决农村基础设施建设薄弱、公共服务体系不全等问题。

　　从宏观方面看，“农村住房两改”能够直接改变农村宅基地粗放利用甚至空置的现状，提高土地使用效率。同时，还能在不减少全市耕地总量的基础上，间接增加城镇建设用地指标，进而缓解当前城镇建设用地紧张的局面，加快宁波的工业化、城市化进程以及城乡统筹发展步伐。