关于印发泰兴市农村宅基地置换住房试点工作意见的通知

　　泰政发〔2009〕104号

　　一区四园管委会、各乡(镇)人民政府，市各委、办、局，各市直属单位：

　　《泰兴市农村宅基地置换住房试点工作意见》已经市政府第九次常务会议讨论通过，现印发给你们，希认真贯彻执行。

　　附：《泰兴市农村宅基地置换住房试点工作意见》

　　二○○九年十二月十八日

　　泰兴市农村宅基地置换住房试点工作意见

　　为大力推进全市工业向园区集中、居住向社区集中，人口向城镇集中的进程，根据国务院《关于推进社会主义新农村建设的若干意见》、省委《关于贯彻落实党的十七届三中全会(决定)加快推进农村改革发展的意见》、《江苏省城乡建设用地增减挂钩试点工作方案(试行)》和《江苏省“万倾良田建设工程”试点方案的通知》的要求，现就开展农村宅基地置换住房试点工作提出如下意见：

　　一、指导思想和基本原则

　　开展农村宅基地置换住房，加快推进农民集中居住区建设试点，必须坚持以科学发展观为指导，以“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的社会主义新农村建设为总体目标，按照规划先行、政府推动、试点引路、有序开展的要求，引导农民集中居住，逐步解决耕地经营分散、生产方式落后、村庄布局凌乱的问题，促进传统农业向现代农业转变，实现土地资源节约集约利用，打破城乡二元结构，促进城乡统筹协调发展，提高城镇化水平，逐步形成布局合理、城乡一体、资源共享、协调发展的城镇建设新格局。根据这一指导思想，农村宅基地置换住房应遵循以下基本原则：

　　坚持以人为本、群众自愿的原则。充分尊重群众意愿，因势利导，积极鼓励。在农民自愿的基础上，综合考虑农民的生产、生活，以及农民的适应能力和接受能力，切实保障农民合法权益。

　　坚持科学规划、城乡统筹的原则。突出规划的科学性、前瞻性和指导性。按照“一次规划、分步实施”的思路，对农民集中居住区进行科学规划、合理布局，并切实控制集中居住区用地规模，促进城乡统筹协调发展。

　　坚持政府推动、市场运作的原则。坚持政府引导推动、市场化运作、农民参与的运作方式，不断探索、创新、完善工作机制，充分调动各方面的积极性。

　　坚持试点先行、有序开展的原则。根据当地经济发展的条件和需要，量力而行，循序渐进，先试点，后推开。条件成熟一个启动一个，实施重点突破。

　　二、范围和条件

　　1、实施范围：城镇总体规划、镇村布局规划和村庄建设规划以外的农民宅基地，土地利用总体规划的建设用地预留区。

　　2、必备条件：农村宅基地置换住房，是指依法取得《房屋所有权证书》和《集体建设用地使用权证书》且实际占有宅基地的农村居民。实施搬迁原则上以自然村或组为单位;自然村或组为单位有困难的，可以按10户以上集中连片的农户为一个实施组合，新增耕地面积应不少于10亩。

　　3、试点范围：泰兴镇及“一区四园”规划区为先行试点单位，其他有条件的乡镇可参照此意见开展试点工作。自本意见实施之日起，泰兴镇及“一区四园”规划区农村原宅基地房屋停批翻建，新建户一律向集中居住点集中。

　　三、措施及政策

　　(一)置换补偿方式

　　农民宅基地置换住房的主要方式：交还原有宅基地后到城镇或行政村农民集中居住区置换住房;选择货币补偿到城镇购置商品房。

　　1、选择到城镇或行政村集中居住区置换住房的，由乡镇比照房屋拆迁补偿安置政策，测算房屋和宅基地补偿金额。根据家庭人口情况，安排相应的套型住房。人均住房面积原则上参照小康指标确定。

　　2、选择货币补偿的，按合法宅基地面积和建筑面积进行评估，给予相应的货币补偿和适当奖励。农户在接受货币补偿后不再另行安排住房和宅基地，也不可再申请购买集中居住区的置换房。

　　具体操作办法由各乡镇会同有关职能部门研究制定。

　　(二)集中居住区建设规划

　　1、建设规划。试点乡镇(园区)在充分论证和广泛征求群众意见的基础上，编制或调整农民集中居住区试点的控制性详规和修建性详规，按照法定程序报市政府审批后组织实施，确保规划先于建设、指导建设。

　　农民集中居住区内置换住房一律建设多层公寓，不得建设低层联排和独立式住宅。

　　2、建设方式。农民集中居住区建设坚持统一规划、统一配套、统一管理，新建房屋采用统建方式，统一组织招投标，统一委托代建。

　　(三)集中居住区用地政策

　　1、农民集中居住区选址必须符合土地利用总体规划和村庄建设规划，是农用地的必须依法办理农用地转用手续。农用地转用后不需办理征收手续的，住房按分割面积发放《集体土地使用证》;办理征收手续的，按分割面积发放《国有土地使用证》;建设部门同时发放《房屋所有权证》。

　　2、农村宅基地置换建设用地的由乡镇向市国土资源局申报实施区域和工作计划，纳入城乡建设用地增减挂钩项目备选库管理。农村居民点及其他建设用地整理后产生的城乡建设用地增减挂钩指标，30%优先启动本乡镇集中居住区建设。其他70%的挂钩指标由市政府统筹安排，主要用于城区及“一区四园”的基础设施建设和工业项目用地。挂钩指标实行有偿跨乡镇(园区)易地使用，有偿调剂价格每亩不少于1万元，由使用其指标的乡镇(园区)支付。使用挂钩指标必须符合城乡建设用地增减挂钩规划确定的拆旧区和建新区布局。

　　(四)扶持政策

　　1、鼓励乡镇利用存量建设用地(闲置的厂房、学校等)按城镇总体规划、镇村布局规划和村庄建设规划建设住房，享受《市政府关于盘活存量建设用地的指导意见》(泰政发[2007]131号)中的优惠政策。

　　2、农村宅基地搬迁补偿安置由乡镇(园区)负责实施。乡镇(园区)组织搬迁且复垦整理到位后通过省国土资源厅组织验收的，实行以奖代补。奖励标准：以验收确定的新增耕地面积进行以奖代补，标准为每亩3万元。奖励资金来源为新增建设用地有偿使用费省返还本市部分，但必须用于农村宅基地置换建设用地整理项目的再投入，不得挤占挪用。农村宅基地置换后，拆旧区原则上不得用于非农建设，确因建设项目需要使用该土地的，收回该地块以奖代补资金。

　　3、农民集中居住区住房建设用地通过招拍挂供地的，在扣除必要成本和规费后，土地净出让金全额补助乡镇，专项用于补偿安置。

　　4、农民集中居住区住房建设过程中收取的耕地占用税、契税等税费金，本市部分全额补助乡镇，专项用于安置区基础设施配套建设。

　　对未启动农民集中居住区住房建设，而就地继续安排宅基地建房的乡镇，不享受以上扶持政策。农村宅基地置换住房资金必须建立专户、封闭运行、专款专用。

　　(五)其他政策

　　1、农村宅基地置换住房后，农户原宅基地和房屋由市人民政府注销土地和房屋产权登记，宅基地交还原集体经济组织。农户的户籍关系迁入城镇社区管理的，在子女教育、职业培训、就业服务等方面享有与城镇居民同等权利，并享有原集体经济组织成员除申请宅基地以外的权益。

　　2、农民退出农村宅基地的同时，自愿将土地承包经营权交还原集体经济组织的，可按土地流转政策执行，由乡镇集体资产管理办公室负责经营管理;也可按照《泰兴市被征地和自愿放弃土地承包经营权的农民社会保障暂行办法》的有关规定由所在乡镇(园区)签订预征地协议，落实社会保障。

　　3、根据《江苏省“万顷良田建设工程”试点方案的通知》要求，市政府对以村为单位实施整体搬迁置换到集中居住区且实施面积达到300公顷以上的农用地整理规模的， 作为“万倾良田建设工程”试点区，并将拆迁项目区优先安排申报省以上投资土地整理项目。

　　四、组织保障

　　(一)强化组织领导。市委、市政府成立农村宅基地置换住房领导小组，成员由市委农工办、市财政、国土资源、建设、规划、劳动和社会保障、农业等部门组成。领导小组负责制订相关政策，研究试点工作中出现的重大问题，跟踪督查指导，评估工作成效，有序推进工作的顺利开展。市各有关部门要广泛深入地宣传推进农民集中居住的重要意义，充分调动广大农民参与集中居住的积极性和主动性;要按照职能分工，主动服务、积极支持，形成齐抓共管的工作合力。

　　(二)加快启动试点。开展农村宅基地置换住房，推进农民集中居住区建设是社会主义新农村建设的重要内容，各试点乡镇(园区)要因地制宜，抓紧确定好一个试点区，先行启动。条件成熟、农民集中居住积极性高的镇可选择2个试点区。

　　(三)建立工作机制。各试点乡镇(园区)要成立相应的领导小组和工作班子，协调工作，研究政策，落实措施。要积极探索实施农村宅基地置换住房的有效方法和途径，抓紧调整修编城镇总体规划和村庄建设规划，优化完善农民集中居住点布局，研究制订宅基地置换住房规划和年度实施方案，及时发现和解决工作中存在的问题和困难，确保各项相关政策措施的落实。