中山：宅基地换房 “尝鲜者”的乐与困

　　“这种连根葱都要去市场买的生活确实不适合我。”火炬区兴港

　　花园中,51岁的张宝林(化名)望着兴建不久的房子,不禁叹了叹气。几年前,他通过宅基地换房的方式搬进了这个新建的小区中。如今,他开始怀念以前在院子里种菜养鸡的生活。

　　农民宅基地置换城镇住房正在成为一种风潮席卷全国。早在数年前就已经提早试水宅基地换房的中山,于近日正式提出鼓励镇区开展以宅基地置换城镇住房,以土地承包经营权置换社会保障的试点工作。

　　在全市推进宅基地换房之前,我们再次回访那些提早“尝鲜”的农民,记者却发现当中存在的诸多值得思考的问题:一些几年前在政府主导下实现宅基地换房的农民们,如今却因生活方式的变更与居民身份的转变而感到不适。与此相比,通过市场化运作实现宅基地换房的农民们,却生活得较为惬意。

　　两种模式◆◆

　　市场主导与政府主导

　　“目前中山的宅基地换房已经形成两种模式:一是市场化运作模式,以小榄镇北区社区二村农民新村为代表;二是行政主导模式,以开发区五顷围农民居住小区为代表。”

　　张宝林的房子原来位于火炬区五顷围村。2008年时五顷围村周边的土地已经升值到近百万元/亩,比2006年时的地价高出一倍。

　　随着开发区的建设发展,五顷围村成为新区中心区的一个小“城中村”。为顺应开发需要,火炬区提出“宅基地换房”的方法,从2005年开始在五顷围附近规划建设了五顷围农民新村“兴港花园”。该新村占地19.6亩,规划分8幢多层楼宇兴建,总建筑面积1.56万平方米,总投资2200万元,小区还配套了老年活动中心、会所、商铺等。

　　“虽然很舍不得,最后我们还是决定搬走。”按照当时火炬区的标准,房屋分配以每人25平方米为标准,张宝林得到近30万元的补贴,并以每平方米500元的优惠价购买已完成基本装修的新居,差价部分由区财政补贴。

　　张宝林所经历的宅基地换房模式被称为“行政主导”模式。事实上,在小榄北区社区二村,有不少农民在更早以前就经历了另一种截然不同的宅基地换房模式——由市场化运作。

　　据了解,小榄北区社区二村自然村共有135户,530多人,原分散居住占用土地170多亩,且公共基础设施、服务设施又跟不上农村现代化生活的需要。当地的房地产开发商建华集团经过与村委会和住户充分协商,决定投资开发。

　　“他们给我们规划建设了一个农民集中居住别墅区,将原分散居住的130多户农民用宅基地和旧房置换到新别墅住宅小区,并建设配套了绿化、街心公园、球场及体育健身设施,实行半封闭式管理。”一曾在小榄北区社区二村村委会工作过的村民回忆道。

　　相同声音◆◆

　　以房换房与以地换房的争论

　　“明明就是以房换房,哪里是以宅基地换房?如果真是按照宅基地实际面积与实际价值来换房,我挺愿意换房。政策本身没错,可能在执行过程中出了问题。”

　　同样用宅基地换房,无论是在小榄还是在火炬区,村民所反映的最大问题还是在补偿标准上。在他们看来,政府所执行的宅基地换房,对他们来说并不是严格意义上的用土地换房。

　　“土地肯定比房屋值钱。在搬迁之前,宅基地一直被我们视为家传之宝,世代相传。根据目前的市场行情,五顷围村的土地一亩差不多100万元,未来的升值潜力相当大。但政府仅仅是按照宅基地上所起的房屋的建筑面积给我们补,这种补法显然没将土地的价值算进里面。”张宝林说道。

　　“明明就是以房换房,哪里是以宅基地换房?如果真是按照宅基地实际面积与实际价格来换房,我挺愿意搬迁的。之前的生活环境确实不是很好。政策本身没错,只是在执行过程中出了问题。”火炬区二洲一村民说道。

　　此外,居民换地上楼后每个月必须多缴纳的费用也让不少村民对这种方式有所不满。以小榄为例,集中建房产生的物业管理费每平方米按1.5元计算,户均面积138平方米,则每户每月要支付200多元的物业管理费,这成为农民换地上楼的一道门槛。为解决这一问题,小榄提出了这样的解决方法:项目建成后,部分物业(车位及商铺)归集体所有,物业出租的部分收益为村民补贴部分物业管理费。

　　对农村房地产经济有较深研究的暨南大学经济学院博士石弘华认为,不管是以房换房也好,以宅基地换房也好,在这个过程中,政府确实是存在补偿不足的问题。政府提供公共物品参与城市化进程,获取收益是可以的,但是在这一过程中政府往往拿多了。

　　“用宅基地来换房是否合算和公平,市场始终是最佳的衡量标准。市场在这一过程中应该扮演重要的角色,这样才不会令村民感到自己亏了。”石弘华强调。

　　不同结局◆◆

　　基本满意与逐渐不满

　　“小榄北区二村的农民新村建设和搬迁之所以进展比较顺利,是因为这里的村民自己想搬迁,而五顷围村民认为是政府要他们迁居,内心并不是很愿意。”

　　虽然同样是采取宅基地换房的方式,且村民同样对于这一方式存在异议,但采访中记者发现,小榄推行宅基地换房过程中所遇到的阻力明显要小于火炬区。如果从换房后的满意度来看,小榄北区社区二村村民的满意度要高于五顷围的村民。

　　为何会出现这种情况?

　　在专家看来,小榄北区二村的农民新村建设和搬迁之所以进展比较顺利,是因为这里的村民自己想搬迁,村民主观上愿意以宅基地和旧居置换新商品房;而五顷围村民认为是政府要他们迁居,他们内心上并不是很愿意。

　　事实上,为了让农民有意愿搬迁,小榄确实花费了不少力气。以小榄绩西社区联祥村为例,据了解,为了转变该村村民的观念,让他们愿意换房,小榄先后组织社区干部、社区居民代表到发达地区考察学习村民集中建房的经验,让他们直接感受集中建房带来的好处。通过近两年时间逐户上门做好解释说服工作,小榄绩西社区联祥村85%以上居民才同意“宅基地换房上楼”,并签订了合同。

　　其次,对于小榄北区社区二村村民来说,农民身份和农居方式的变更所引起的不适感要小于五顷围村。

　　在五顷围村生活时,张宝林不仅在自家的院子里种上瓜果蔬菜,还养了许多鸡鸭,基本过上自给自足的生活。“平常炒菜要是需要葱,到后院一拔就行。客人来时我们顶多也就出去外面买点猪肉和鱼,一个月不用花多少钱。但生活在兴港花园里买一根葱都要自己掏钱,生活压力相当大。”张宝林叹气道。

　　虽然比火炬区提早试水宅基地换房,但小榄北区社区二村的村民却没遭遇到五顷围村村民遇到的尴尬。一方面,小榄的社保体系已经相当完善,就算身份有所变更,可享受到的各种政策优惠基本没有改变;另一方面,小榄为换房农民兴建的是别墅式的物业,搬进其中的农民生活方式跟此前相比也基本没有改变。

　　“小榄以宅基地换房的做法之所以得到认同,还有关键的一点,就是引入第三方,也就是发挥市场的作用。而火炬区的宅基地换房中,缺乏的恰恰就是必要的市场手段。”石弘华分析道。

　　据记者了解,在推行宅基地换房的过程中,小榄的做法是,首先由社区把土地从农民手中收回,再转让给房地产公司;房地产公司取得土地后,以房地产项目开发的方式进行项目建设,并自行解决资金问题;项目建成以后,再分配给村民并办妥房产证至村民名下。在这一过程中政府充当协调方,有效地避免了与民众之间的冲突。

　　◆专家观点

　　政府角色与意愿程度的作用

　　如今,农民宅基地置换城镇住房正成为一种风潮。近日,中山市还提出鼓励镇区开展以宅基地置换城镇住房,以土地承包经营权置换社会保障的试点工作,建立农民宅基地退出、土地流转补偿机制及社会保障机制。

　　那未来中山在推进宅基地换房的过程中,究竟该如何做才能平衡政府、企业和农民之间的利益?小榄与火炬区这两种截然不同的模式,是否能为中山今后的宅基地换房工作提供参考?

　　石弘华认为,小榄所试行的以市场为主导、居民自愿的模式值得推广。总结全国推行宅基地换房较为成功的地区,它们的成功经验主要有两点,一是引入第三方,通过市场手段来推进宅基地换房,政府在其中充当协商引导的作用;二是宅基地换房必须建立在农民自愿的基础上,只有这样才能最大限度地减轻推行阻力。

　　“小榄在这两方面无疑是做得较为成功的。当然,火炬区的模式也有可取之处。比如说,宅基地换房过程中的报建费、基础设施配套费和房产交易税等政府规费及税收应该减免,这样才能避免开发商将其转嫁到村民身上。开发区政府在进行五顷围新村建设中就减免了开发建设中的大部分规费。”石弘华说道。

　　石弘华还指出,当前在推行宅基地换房的过程中,还应该警惕进度问题。最可行的方式是逐渐推进,第一步先解决换房问题,其次才是解决农民的身份问题。“如果在推行换房的过程中,将农民的身份一下子转为居民,那此时许多农民将无法享受到当初的保障,生活质量下降,到时推行宅基地换房的阻力也将增大。”石弘华说道。