宅基地换房要警惕农民“上楼致贫”

　　佛山市正式启动“宅基地换房”试点项目。包括禅城区祖庙街道镇安村、南海区桂城街道夏南二村、顺德区大良街道五沙社区居委会、高明区西江新城、三水区乐平镇大旗头村在内的五个试点将“各显神通”实现“宅基地换房”。

　　目的：集约利用土地资源

　　据介绍，佛山市此次启动“宅基地换房”试点项目，意在优化土地资源配置，集约利用土地资源，促进农民集中居住，加块城乡一体化进程。

　　五区每区各有一个试点，做法有所不同。比如，禅城镇安村为“两分两换”，计划通过村集体引入开发商，利用征地的“集体留用地”合作开发，建设成商务、商住一体化的现代化城市新社区，与村民的宅基地及住宅进行对价置换，集体商务物业经营收入，用于村民的社会保障、基础设施建设、股份分红等。顺德区五沙社区则是先对五沙村农民宅基地进行货币收购，通过土地整合利用部分土地建设公寓式住宅小区，再以优惠政策吸引农民上楼。

　　困难：容积率低融资难税费高

　　据各试点村居反映，建设容积率太低，资金投入巨大、融资困难，在办理土地、报建等环节上的税费负担沉重均是推进“宅基地换房”的拦路虎。

　　为此，佛山市有关方面曾向省里打报告，请求允许宅基地换房腾出的旧宅基地直接办理转为国有建设用地;建议省政府从年度用地指标中划给佛山市一定数量的周转指标，专项用于“先建后拆”的宅基地换住房建设;请求减免宅基地置换的房产、物业等建设所涉及的省级征收税费;建议省允许佛山市将以宅基地置换城镇住房，或完全放弃农村土地承包经营权的农村居民，全部纳入城镇职工基本养老保险体系。据了解，建议未得到省里的答复。

　　专家：警惕农民“上楼致穷”

　　对于佛山此举，中国人民大学农业与农村发展学院副院长郑风田建议，搞宅基地换房，应该把宅基地的经营权利还给农民，以农民为主导，由农民决定如何经营、如何开发、用什么样的开发商，如何规划。部分政府主导的宅基地换房，一定要预留空间，考虑农民的生存与发展问题，商业项目一定要让农民占一半以上的股份，使宅基地开发中的土地增值收益让农民占大头。

　　他同时提醒，要让农民分享到土地增值的收益，谨防宅基地换房对传统农民村落文化的巨大破坏，以及农民上楼致贫现象的发生。