如何贷款购买二套房

　　一家三口换房置业升级 名下贷款没还清怎么办?

　　市民孙先生是北京人， 几年前和老婆结婚后就贷款购买了一套通州的小两居，目前还有60万左右的贷款没有结清。因为儿子马上要上小学，所以他最近又在西城看了一套房屋评估价为340万左右的学区房。因为名下这套房的贷款还没有结清，他手头的积蓄可以一次性结清贷款，但是他不确定该提前还款是继续还款再买新房，眼看儿子快到了上学年龄，他有些束手无策。

　　针对案例中孙先生的情况，“厚泽担保”设计了以下三种贷款方式：

　　方式一：首套房继续还款 二套房首付五成

　　“厚泽担保”解析：按照目前“3.30”的房贷政策，只要孙先生名下还有未结清的住房贷款，所以再次买房在不结清贷款的情况下，只能使用商业贷款，而且按照各家银行的执行情况首付比例为房款的50%。评估价340万的首付五成为170万，而剩余部分的贷款额度利率也要在基准利率的基础上再上浮10%。孙先生在继续还清第一套房月供的基础上，还要额外支付170万的首付和第二套房的月供，等于两套住房一起供，无疑会增加他的经济压力。

　　方式二：首套房提前还款 二套房首付三成

　　“厚泽担保”解析：对于首套房贷款已经结清的购房人，按照现行政策再次买房将被视为首套房，首付比例为30%。 “厚泽担保”认为，如果孙先生有经济能力，可以将剩余的60万贷款进行提前还贷。如果他将名下住房60万左右的房贷提前还款，再次购买二套房的时候用商业贷款的首付比例就仅为30%，按照评估价340万计算相当于102万，剩余的238万按照商业贷款，目前各家银行可以享受到首套房基准利率的八八折或九折。这种方式虽然对前期资金要求较大，但是可以降低第二套房的首付压力。此外，通常购房人在银行申请提前还款后，需要等待1—3个月左右才能全部扣款完成，如果想再次购房的话，最好提前做好准备，查询各家银行是否收取手续费以及不同的规定和要求等。

　　方式三：全款购买二套房 无债一身轻

　　“厚泽担保”解析：如果孙先生手头有充裕的积蓄，也可以不用来提前还款，而是直接支付第二套房的房款，因为是全款住房，所以也不涉及到首付和月供的问题。孙先生可以在正常继续偿还第一套房月供的同时，向亲友借钱支付第二套房340万的全款，然后再通过补按揭贷款的方式还亲友钱款或者装修新房买家具等，但是补按揭贷款的最长期限仅为10年，而且办理时间在拿到房本半年时间内，对时效性要求较强，所以会加重孙先生后期的经济压力。