南京房屋交易流程

　　导读：南京房屋交易的流程其实和其他地区的相似，但不同地区的交易习惯有所差异，具体南京房屋交易流程是怎样的?详细内容请看本文介绍：

　　下面小编为您介绍的南京房屋交易流程是通过房屋中介协调的前提下进行的二手房屋买卖的流程：

　　1、房屋的买房或者卖方寻找一件信用较好的房屋中介公司，将自己所要出售的房屋信息或者想要购买的房屋类型进行登记。

　　2、房屋买卖双方在房屋中介的协调下，对房屋的价格、付款方式、物业交接等事项进行初步商定。

　　3、买卖双方准备好相关证件供中介或者对方验证，如：身份证明、房屋产权证、土地证等相关文件。

　　4、房屋中介验证各方文件后，与房屋买卖双方一起详细协商房屋买卖事项，并拟定房屋买卖合同。

　　5、签订三方合同。(注意：一般情况下，房屋中介提供的是格式合同，但每套房屋的情况不同，要交接的事项也不同，因此，房屋买卖双方应根据实际情况进行协商，并将协商结果写进合同内。)

　　6、卖方在签完合同时手里应持有买卖合同、定金、中介公司开出的收件单；买房手里应持有买卖合同、买方的定金收条、中介公司开出的中介费发票。

　　7、如果房屋存在抵押情形，卖方应在规定时间内将房屋的抵押解除。(如果合同中约定由买卖双方协力解押，买房的资金不要直接交给卖房，而应三方一同到银行将此款打进卖方的还款帐户，最好事前约定当天就可以完成注销抵押时再办理。)

　　8、办理完首付款交付给卖方或者是托管在交易市场手续后，三方一同到柜台申请测绘并登记过户手续。

　　如需办理二手房抵押贷款，需提交以下材料：

　　1、借款人、出售人夫妻双方身份证、结婚证、户口簿、结婚证(单身证明)。

　　2、交易房产证，一般房产不超过15年。

　　3、房屋买卖合同。

　　4、首付款证明。

　　5、借款人收入证明、工资明细、银行流水等。

　　6、各银行所需要的其他材料。

　　二手房贷款流程

　　1、收取贷款银行所需的买方和卖方的相关资料；

　　2、协助贷款人(买方)签订银行贷款文本、交银行初审；

　　3、协助买卖双方办理交易过户；

　　4、买方领取新产权证后将产权证原件、买卖契约原件、契税单原件、老土地证原件交给担保公司；

　　5、买方新产权证出件以后，担保公司将贷款文本及买方房产资料送交贷款银行和公积金中心审批；

　　6、银行审批完毕后，凭房屋置业担保公司出具的《担保函》为客户发放贷款；

　　7、贷款到达房屋置业担保公司账户后，通知买卖双方到场签字、卖方领取房款；

　　8、房屋置业担保公司代买方办理土地证和房屋抵押手续。将房产证、土地证交买方，将房屋他项权证交银行。

　　相关法规：

　　《南京市房地产交易管理办法》对房屋交易的相关规定如下：

　　第三章 房地产转让

　　第十二条 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、交换、赠与或下列方式将其房屋所有权、土地使用权转移给他人的行为：

　　(一) 以房地产投资、入股的；

　　(二) 以土地使用权投资，与他人联合开发房地产，使房地产权属发生转移的；

　　(三) 因房地产权利人合并房地产权属随之转移的；

　　(四) 以房地产抵偿债务的；

　　(五) 以产权调换方式安置被拆迁人房屋的；

　　(六) 按房改规定或优惠政策售房及准予再转让的；

　　(七) 法律、法规规定的其他情形。

　　第十三条 房地产转让人应当是依法领取房地产权利证书的房地产权利人。

　　房地产受让人应当是自然人、法人和依法拥有独立财产权的其他组织。

　　第十四条 除法律、法规另有规定外，房地产转让合同自当事人签订之日起成立。房地产转让当事人应自合同签订之日起(预售的商品房自竣工合格之日起)30日内，向市、县房管机关申请办理过户登记手续。

　　房地产的转让，以核准的过户登记为房地产权利的交付。受让人自核准过户登记之日起，取得转让的房地产权利。

　　第十五条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

　　(一) 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

　　(二) 按照出让合同约定进行投资开发，属于在建房屋工程的，完成房屋开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

　　第十六条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，由市、县房管机关审查，报市、县人民政府审批。准予转让的，应当由受让让办理土地使用权出让手续。

　　有下列情形之一的，可以不办理土地使用权出让手续，转让方应当将转让房地产收获收益中的土地收益上缴国家或依照人民政府的规定办理：

　　(一) 经市规划行政主管部门批准，转让后的土地用于建设《中华人民共和国城市房地产管理法》第 二十三条规定项目的；

　　(二) 转让私有住宅的；

　　(三) 按照国家房改规定出售公有住房的；

　　(四) 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让作用、年限和其他条件的；

　　(五) 根据城市规划土地使用权不宜出让的；

　　(六) 市人民政府规定的不无原则办理出让手续的其他情形。

　　第十七条 房地产开发企业出售其建设的商品房，应当向市、县房管机关申领商品房预(销)售许可证，申领商品房预(售)许可证应当符合下列条件：

　　(一) 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

　　(二) 持有建设工程规划许可证；

　　(三) 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上；

　　(四) 已确定工程进度和竣工日期；

　　(五) 已与在本市注册登记的银行签订了预售款监管协议；

　　(六) 已制定房屋使用公约，并与物业管理企业签订了前期物业管理合同。

　　销售已竣工商品房的，还应当持有商品房竣工合格证。向境外销售商品房的，除符合前款规定条件外，还应当持有准予外销的批准文件。

　　第十八条 房地产开发企业转让已部分预售的在建商品房的，应当书面告知预购人，预购人在被告知后30日内，有权解除合同。

　　预购人未按前款规定解除合同的，在建商品房的受让人继续改造商品房销售合同。

　　第十九条 房地产开发企业受让未竣工的房地产后需销售的，应当按本办法第十七条规定领取商品房预(销)售许可证。

　　第二十条 预售商品房，预售人应当出示商品房预(销)售许可证，并于合同签订后30日内向，向市、县房管机关申请合同备案登记。

　　第二十一条 预购的商品房在登记备安后竣工前再转让的，当事人应当自转让合同签订后10日内，向市、县房管机关申请办理变更备案登记手续。并应当符合下列规定：

　　(一) 未付清购房款的，预购人应征得预售人的书面同意；

　　(二) 已付清购房款的，应由预购人书面告知预售人；

　　未按前款规定转让的，转让合同对预售人无效。

　　第二十二条 预售人改变已预售商品房的建筑设计，涉及合同约定的预购人权益的，应当征得预购人同意，并与预购人修订合同有关条款。

　　预售人擅自改变预售合同约定的商品房式样、结构、装修标准，严重损害预购人权益的，预购人可以解除合同，并由预售人承担赔偿责任。预购人未解除合同的，可不承担所购商品房改变后所获增益部分的价款。

　　第二十三条 除当事人另有约定外，实际交付的商品房面积与预售合同约定面积不一致的，应当按下列规定处理：

　　(一) 约定的面积与实际交付的面积相差在±1%以内(含本数)的价款，购销双方实行多退少补；

　　(二) 实际交付的面积大于合同约定面积的1%(不含本数)的，预购人可不承担增加面积的价款；

　　(三) 实际交付的面积小于合同约定面积的1%以上(不含本数)的，预售人应当按实际交付的面积结算退还多收的价款；

　　(四) 实际交付的面积小于合同约定面积的5%以上(含本数)的，预购人有权解除合同，并由预售人承担赔偿责任。

　　实际交付的商品房面积以房屋所有权证的记载为准。

　　第二十四条 商品房销售广告必须载明商品房预(销)售许可证的批准文号。

　　第二十五条 建筑设计为独立成套的房屋不得分割转让。配套使用的房屋附属设施、附属设备、共用部位不和单独分割转让，国家另有规定的除外。

　　第二十六条 房地产转让时，转让人与他人基于相邻关系而产生的权利、义务，随房地产转让一并转归受让人。