二套房认定标准尘埃落定 我们还能回去吗

　　备受瞩目的“二套房”认定标准终于尘埃落定，业界人士惊呼“史上最狠”。6月4日，住建部、中国人民银行、中国银监会联合发出的通知规定：二套房的认定，不仅要以家庭为单位，同时执行“认房又认贷”的严厉政策。

　　也就是说，如果你是首次申请贷款买房，而在当地房屋登记信息系统中，你的家庭已经登记有一套(及以上)住房，将被认定为二套房(及以上)——此为“认房”。所谓“认贷”，即你已利用贷款购买过一套(及以上)住房，如今又申请贷款购买住房，就算你此前贷款已还清，或者买的房子已卖出去，仍然算二套房(及以上)。

　　相信你都看出来了，房贷政策空前严厉。按这一规定，我看南宁八九成的家庭都可能要“被二套房”。很简单，除非是那些刚来南宁没几年的外地人，现在哪个家庭原来没有房子?

　　“认房又认贷”的严厉标准，给二套房贷政策的执行构筑了一道坚强的制度篱笆。一方面，给银行执行提供了明确的依据，防止执行中的跑冒滴漏、乱设标准、各行其是;另一方面，继续强化了调控政策的预期和成果，捍卫了政策的公信力。你可以如此理解，这是政府对购房者和开发商的一次明确的“喊话”，中央对楼市的调控决心已表露无疑。

　　相信这一次不再是“狼来了”。但严厉后续政策的出台，却是以往数次调控“狼来了”的结果。

　　5月是楼市的传统销售旺季，但新政调控下的今年5月，市场温度今非昔比。虽然，荣和、汇东旗下的楼盘依然取得“日光”的销售奇迹，但并没有人因此高呼楼市“翻红”。因为，南宁大多数楼盘与荣和大地、山水绿城、汇东星城的热销绝缘。不少楼盘的销售主管对前来踩盘的居周刊记者坦言：冷，非常冷。甚至，南宁已有开发商在为突如其来的买家“退房”而大伤脑筋。

　　形势非常严峻，但很多开发商依然硬扛。正如你所看到的：有的延缓开发或推迟销售，观望调控的后续措施，期待着下一轮“报复性反弹”;有的依然顽强地涨价，涨幅不大，每次开盘涨一两百元，试水市场，挑战买家的承受能力。说白了，就是博弈，与调控政策博弈，与购房者博弈。

　　少数楼盘的旺销，一方面表明刚需依然如滔滔江水，购买欲旺盛，这是开发商的强心剂。另一方面，恰恰说明那些有大量替代性供应、价格虚高、增值把握性不大的楼盘已经陷入滞销，刚需买不起，投需不感兴趣。

　　因此，少数高性价比楼盘的旺销，显示出的并不是楼市的好转，而是转化，一种令人紧张的转化。

　　首先是需求。以严厉的二套房贷政策为核心的调控，已将大部分投资需求挤压出去，而自住刚性需求和改善需求，因受房贷政策“误伤”，或对房价预期的改变，亦处于观望之中。与此相对应的，是供应量的不减反增。下半年，南宁将有一批新楼盘上市。甚至有业界人士悲观地认为：严厉的二套房贷认定标准，可能引发楼市“拐点”。

　　其次是土地增值税的从严清算。最高税率可以达60%的土地增值税，极大地压缩开发商净利润，迫使其放弃“低周转、慢开发、高毛利，以时间换利润空间”的开发策略。如果这一政策得到严格执行，可以预见，开发商靠囤地、捂盘推高房价的做法将会有所收敛，楼盘建设与推盘速度都会相应加快。

　　有识者指出，这一轮楼市调整有深刻的社会背景。房价的畸高，贫富差距的加剧，社会矛盾的激化，正是在这样的大背景下，国家开始了新一轮楼市调控。舒缓社会压力，调整产业结构，建立合理机制成为必需的选择。因此，不难理解温家宝总理为何无比坚定地再次发话：坚决遏制部分城市房价过快上涨。

　　你认为中央还会把房地产“放虎归山”吗?我愿意相信，中国楼市的调控才是开始。新“国十条”、土地增清税从严清算、二套房贷新政、推进房产税改革等措施透露出一个明确的思路：一手压住房价畸形上涨的势头，一手加快保障性住房建设;一手挤压投资投机性需求和土地财政的冲动，一手降低房地产在GDP中的分量。这是战略性调整，开发商盼望的“报复性反弹”可能将是一个梦想。

　　可以预见，未来一段时间，降价销售将是打破观望局面的有效手段。你不降有人降。南宁奥园已经降了，说是回笼资金自救也好，说是趁机扩大市场占有率也行。反正，你跟也难受，不跟也难受。

　　最后，套用张信哲一首歌中的一句经典歌词：我们再也回不去了，对不对?