二套房贷从紧政策基本解禁 购房者期待激励政策

国家针对房地产的救市重拳接二连三。就在国务院12月17日召开常务会议发布促进房地产市场健康发展的三大措施，放开改善型消费者第二套普通房贷款限制之后仅4天，12月21日，《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发〔2008〕131号，下称131号文)进一步解套二套房贷。曾经被认为是楼市陷入低迷最主要原因的二套房贷款限制已经接近全面放松。

贷款成数或也能松动

131号文的第四条中明确指出，进一步鼓励普通商品住房消费，要加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。

与12月17日公布的国务院三大措施相比，此次131号文中对于其他二套房政策进行了重新规定，要求在风险自控情况下，给予商业银行贷款利率自主权。这一政策的出台，等于是发出了一个二套房贷全面松绑的信号。

上海一国有商业银行消费信贷部总经理告诉记者，如果以这一政策理解，商业银行房贷风险将由自己控制，针对不同的客户在基准利率上进行上浮或者下浮优惠。这就跟最初银行执行的贷款原则相同。

从今年上半年开始，随着楼市逐渐低迷，成交量和房价都开始陷入明显下降，越来越多的业内人士开始呼吁给二套房政策松绑，并认为这将直接解决楼市价量俱跌的状况。

这种大面积的呼吁在此前一直没有成为现实，直到年底政府将宏观调控基调修改后，才开始出现了转机。在过去一个月时间里，包括住房和城乡建设部官员等都多次表达了二套房政策松动的可能性，而此次131号文，终于将多套房贷款利率决定权交给银行。

上海银行业人士告诉记者，这一消息对于楼市来说肯定将起到刺激作用，但从银行来说，还要等各家银行总行给出具体执行意见之后才能开始以新准则进行放贷。

另外，业内人士指出，从131号文说法来看，由于出现了“贷款利率等”字眼，二套房贷款成数的控制可能也会有松动空间，但一切还需等银监会具体执行标准来定，一步步走是最可能发生的情况。

购房者期待激励政策

中国人民银行新闻处人士昨日回应称，目前还没有相关信息可披露，如需修改相关文件将再发通知。

银监会有关人士则表示，《意见》仅提及贷款利率，或不涉及首付成数的调整。

几家大型商业银行则表态，由于《意见》刚下发，目前尚在研究中，二套房贷暂仍按以前政策执行。

与此同时，记者了解到，就上海市场而言，今年各大银行的房贷放贷目标将可以肯定无法完成。据透露，由于今年上海楼市普遍低迷，成交量以及销售价格下降明显，使得全年上海所有商业银行的新增房屋贷款总量仅仅只有40多亿元，这只相当于去年楼市火爆时期一家银行的新增量。

分析人士表示，虽然二套房政策最终得到松动，但由于目前不景气已经深入到了经济实体，政策的回复原状可能短期内还无法重新启动楼市。对于目前的购房者来说，还在期待会有更加明显的激励政策如购房退税等出台。

由此，接受早报记者采访的相关银行消费信贷部人士也担心，“这或许还要等待监管部门的细则才能具体落地。”但毋庸置疑，银行对于二套房贷还是有足够热情的。

“我们肯定要考虑做，毕竟有的二套房贷还是优质客户，不能说一套房贷客户就是安全的。”一股份制银行风险管理部负责人告诉记者，这主要有个衡量，通过对其信用状况、收入状况、负债状况等进行全面的分析，“当然也不是谁都要贷，另外还必须考量的一个因素是自住还是投资。”

至于监管部门是否会出台细则添加新的限制条件，社科院的一位房地产专家分析指出，政府救房地产意图已经很明显，现在已经不是探究房地产业为何会发展成这样的时候，“131号文明显是取平衡，一边是鼓励房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售；一方面要求银行也应该增加贷款支持。” （来源：东方早报 刘秀浩 黄武锋）