开发商逾期交房发生纠纷时该怎么办?

　　咨询热线内容

　　2005年初，我在市区购买一套三居室的期房，房屋预售合同约定的交房时间为2005年12月1日，并对逾期交房的违约责任作出了明确的规定。但由于开发商的资金迟迟不能到位，直到2006年1月30日时，楼房才只盖了一半。更让我感到不安的是，当向开发商询问房子何时才能完工时，他们竟不能给我一个准确的答案。考虑再三，我决定解除与开发商的合同，但是我与开发商在合同中并未约定合同解除的事项。

　　请问：我有权解除合同吗?我可以要求开发商赔偿我的哪些损失?

　　律师专线解答

　　购房合同一经签订，房地产公司就应当严格依照合同约定的期限交付房屋。如果逾期未交付，就要承担违约责任;如果逾期未交付达到一定的期限，购房者还可以要求退房，并要。求开发商赔偿损失。

　　第一，您首先应对开发商进行催告，责令其在一定期限内交房;如果开发商还不能交付，则您可以据此解除合同。根据《合同法》第94条第(三)项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。在您咨询的这一事件中，虽然您与开发商并没有约定合同解除的事项，但是开发商逾期未交房确实存在迟延履行的事实，所以您可以根据上述规定解除合同，但必须满足法定要件，即您在第一次催促开发商交房时起，一定的合理期限内就有要求退房的权利。这个合理期限是多久，我国相关司法解释也有规定，即经过催告的期限。同时，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第1款明确规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”

　　第二，您可以要求开发商支付违约金，返还您已交付的购房价款并赔偿您由此遭受的损失。我国《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”鉴于开发商的违约行为，您可以要求其返还购房款并赔偿损失，具体包括：(1)购房款;(2)因签署买卖合同实际支出的费用，如印花税等;(3)从您交房款之日起到返还房款时止按银行存款利率支付利息;(4)由于您与开发商在房屋预售合同上约定了违约金条款，其理应支付相应的违约金。

　　症结所在

　　本问题的症结在于咨询者对逾期交房开发商应承担的责任问题认识不清楚。

　　律师提醒与注意事项

　　广大购房者应该认识到在签订房屋买卖合同时，最好将解除合同的条件或情形写进合同中去。这样如果出现了合同中约定的情形，购房者就可以据此要求解除合同，既简单又省事。另外，交房日期也是商品房买卖合同中一个至关重要的条款，广大购房者在签订购房合同时一定要充分重视这个条款，并要坚决要求开发商在书面合同中写明，而不能轻信他们的口头承诺。

　　还需要提醒广大购房者的一点是，合同解除权也有时效。如果法律规定或当事人约定了解除权行使期限，届满后当事人不行使的，该权利消灭;如法律没有规定且当事人间也没有约定解除权行使期限的，经对方催告，在合理期限内不行使，该权利也会消灭。

　　对于因开发商逾期交房而不得不临时租房居住的购房者来说，除了要求开发商赔偿有关房屋的损失外，还可以将所支出的房租作为自己由于逾期交房所遭受的实际损失向开发商要求赔偿。

　　法律链接

　　《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条

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