订的房屋违约金过高，实际能否少赔一些?

　　网友咨询：

　　我朋友家有一套安置房。目前还没有拿到钥匙。之前我朋友以22万的价格卖给了别人。现在我朋友不想卖给他了，当时签订了协议书，押金交2万。剩下的是拿钥匙的时候在一次性付清。违约金定的是8万。这样定的违约金有点偏高了，我朋友不懂当时就没有提出来疑问。如果不卖给他了，是要陪付他违约金8万加押金2万。还是直接赔付他违约金8万呢。或者是说在他违约金订得不合理的情况下，再少赔一点儿呢？

　　律师回复：

　　对你的问题简要回答如下：

　　1、是要赔付违约金8万加押金2万，还是直接赔付8万？依据合同，是需要赔偿违约金8万元，并返还押金2万元的。

　　2、违约金过高，能否少赔一些？能，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少。

　　只不过：

　　1、若该协议书合法有效，不是我方想不卖就能不卖的，想单方解除合同需要满足法定或者约定的合同解除条件才可。(依据经验，我方多半是没有合同解除权的)

　　2、若该协议书合法有效，对方有权要求我方继续履行合同，并承担迟延履行的违约责任。

　　3、若该协议书无效，我方只需返还对方押金2万元即可。

　　4、协议书是否有效，需要根据情况具体判断，非一两句话可以说清，最好带上协议书，向律师当面咨询。

　　合同纠纷，合同是关键，如果能够确认该协议书无效，无疑对我方最为有利。如果涉案安置房是共有财产，而该协议上只有某一共有人签字，那么确认该协议无效的成功概率很高。根据民通意见的规定，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。

　　知识延伸拓展：

　　相关法律规定：

　　《合同法》

　　第五十二条　有下列情形之一的，合同无效：

　　(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

　　(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

　　(三)以合法形式掩盖非法目的；

　　(四)损害社会公共利益；

　　(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

　　第六十条　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

　　当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务

　　第一百一十四条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

　　《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》

　　第二十九条　当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

　　当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

　　《最高人民法院关于贯彻<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》

　　89.共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。