律师在购房过程中的作用

律师在购房过程中的作用

无论消费者买房用于居住还是投资，都需要大笔的自有资金，甚至还需要银行贷款。由于目前的房地产市场在有些方面还不规范，所以在涉及交易金额较大住房消费过程中还存在或大或小的风险。大者，所投的钱全部打了水漂，血本无归；小者，住房的一些小毛病或物业管理令购房者烦不胜烦。因为大多数购买住宅的消费者都不是房地产及法律方面的专业人士，所以在购房过程中难免会因为某一方面知识的欠缺而留下无穷后患。为了避免风险或尽可能减小风险，于是有些购房者就聘请专业房地产律师为其把关，委托律师参与买房的全部过程或某些环节。

那么专业房地产律师在购房过程中对消费者能提供哪些帮助呢？在房地产交易中律师对消费者的帮助主要体现在以下几个方面：

提供法律、房地产、投资、建筑、信贷等方面的咨询。购房过程一般包括如下环节：购买意图→搜集信息→选定楼盘→审查合法性→交定金（或订金）→谈判→签主合同→签补充合同→付款（或贷款）→入住验收→物业管理合同→房屋产权证。在这个过程当中，每一个环节都涉及到很多问题，稍有不慎，就会付出或大或小的代价。房产律师可以用自己的专业知识，从选房、签合同一直到拿到房产证的整个过程提供专业知识和法律知识的咨询，告知购房者可能存在的风险、风险的大小、出现问题的解决办法及处理方式，以助于购房者作出正确判断，少走弯路，避免风险或尽最大可能减小风险。

审查售房的合法性。一个房地产项目上市销售需要具备很多条件，除开发企业自身应符合规定的条件外，还应履行政府各主管部门审批手续，如计委立项、规划部门审批、国土资源和房管部门批准允许使用土地和上市销售等，其中与购房者最密切的就是常说的＂五证＂，即《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《开工许可证》和《销售/预售许可证》。律师可以从＂五证＂上审查开发项目是否合法。如不合法，可能导致合同无效，或者被诈骗。

签约谈判。目前建设部与国家工商总局联合制定的供选择使用的格式合同与以前的格式合同相比虽然有了很大的进步，但只是一个粗线条规定，很多细节并没有涉及到，且格式合同的条款有许多是供买卖双方选择才能适用的，有些开发商利用交易上及拥有知识上的优势，事先并不与消费者商量，单方决定选择对自己最有利条款或对某些条款加以修改，或拟定补充协议，减轻自己应承担的责任，加重消费者的义务。如果消费者自己聘请了律师，那么律师就可以从保护购房者的角度拟定一个详细的补充协议，并以此为基础，与开发商谈判，争取将对消费者有利的条款加入到合同中，并同时将开发商拟定的补充条款中不利于消费者的内容删掉或修改。

房屋验收时法律文件的审查。一般情况下，房屋验收的前提条件是开发商提供了《房屋峻工验收备案表》、实测面积、两书，即《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》才能交付。律师可以参与验收，审查这些文件的真实性、合法性，以及参与房屋的验收，逐一核对合同附件中有关设备及装修的情况是否与交房时一致。

监督房产证的办理。按目前的规定，在正常情况下，房产证的办理周期为房屋交付之后的九个月左右，但前提条件是此项目完全合法，开发商按规定将峻工资料及其它相关资料及时报房管局，且买房人按时交纳相关税费，并积极配合。如果在某个过程中或某一方因故或不知道而拖延，那么律师可以监督或提醒拖延的一方，及时办理或补齐相关的资料或手续。

上述所列只是律师在购房过程中所起的主要作用，还有一些作用因篇幅原因无法细说。这里需要指出的是，有一些读者经常咨询这样的问题：买房没请律师哪里来的律师费？开发商为什么为我指定律师？这样做对吗？实际上这些读者没有保护自己权利意识，没有弄清律师有购房过程的巨大作用。他们所述的问题一般在下面两种情况下才有可能出现：一是有些开发商的律师在为开发商提供法律服务时，为了打消买房人的顾虑，使买房者尽快签约，向其解释有关法律或合同条款的含义，但开发商往往随口说＂我帮你请个律师为你解释＂或＂我为你推荐一个律师＂。实际上按司法部的规定，一个律师在同一个案件或法律服务中是不能同时代理双方的，这是违规的。可实际情况开发商的律师未必就为买房者提供了法律服务，可能是购房者分不清开发商的律师是否为其提供了服务，搞不清楚开发商的律师是为开发商利益服务的。二是购房者在买房需要贷款时，购房者所说的开发商给指定的律师其实与开发商没有任何关系，而是银行的按揭律师，是银行聘请的为维护银行的利益而服务的，主要审查贷款人有没有还贷能力以及对贷款过程及贷款法律文件的签署提供指导。只有消费者自己聘请的律师才是自己利益的忠实维护者。