唐山地税局答疑房产交易环节税收政策

近期，市民纷纷打来电话咨询房产交易中涉及哪些税种，有何政策规定？昨日，记者就这一市民普遍关注的问题采访了唐山市地税局相关部门。唐山市地税局有关负责人作了详细的介绍，对二手房交易和商品房新房交易涉税事项分别作了说明。

二手房交易环节涉及的税种有：营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、契税、印花税、土地增值税。

★首先关于销售住房购买时间的确认：

以“房屋产权证”或“契税完税证明”注明的时间确定购买时间。对“房屋产权证”和“契税完税证明”二者注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定。

根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买时间。

★二手房交易营业税政策

自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

普通住房与非普通住房的划分标准：（享受优惠政策的普通住房应同时符合以下三个条件：）

1.住宅小区建筑容积率在1.0以上；
2.单套建筑面积在140平方米以下；
3.实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

★二手房交易城建税、教育费附加和地方教育附加政策

城建税、教育费附加和地方教育附加是依据营业税而征收的。城建税实行地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，实行不同档次的税率，具体是纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城和建制镇的，税率为5%；其他地区税率为1%。教育费附加的征收率为3%。地方教育附加的征收率为2%。

★二手房交易个人所得税政策

（一）凡自用达五年以上并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，无论是否普通住房、非普通住房，均免征个人所得税。

（二）自用不到五年（含五年）的，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。

1.对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。

2.对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

3.纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。我市的征收率为3%。

★二手房交易契税政策

契税税率为3%，其中对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

★二手房交易印花税和土地增值税政策

目前，对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

商品房新房交易涉及买方的税收政策：在商品房新房交易环节中（即购房者从开发商处购买房产），涉及到购房者的税种主要是印花税和契税，相关政策同上。