贷款买房最多可以贷多少

　　个人能贷到多少款，要根据个人的实际情况综合衡量，如职业、收入、婚姻状况以及诚信记录等，最终还要看银行的审批。

　　据银行个贷人士介绍，一般来说，如果是商业贷款，一般新楼盘首付三成，贷款七成是上限。如果是公积金贷款，执行的是首套房首贷三成的标准。贷款额度的审批，跟贷款者的年龄、房龄、每个月的公积金额度有关。二套住房首付的标准都是六成，贷款四成是上限，并且在基准利率的基础上上浮10%-15%。

　　据介绍，在二手房市场中，申贷还有一定条件。例如如果房龄太老，或者购房者的年龄太大，贷款是很难的。

　　也有一些客户本身条件是符合申贷条件的，但因为自己的一时疏忽而影响了诚信记录从而失去了申贷资格。据银行个贷人士介绍，有一个客户曾经前后办理了10张消费信用卡，其中有6张存在透支未及时还款的情况。经调查诚信记录，发现是客户自己疏忽所致，每张卡上的透支额度都在十几元钱，主要是因为扣卡费、手续费等造成的，而他自己没有及时发现。由此造成的不良诚信记录最终影响了他的购房计划。

　　公积金贷款与商业贷款

　　由于公积金贷款利率比商业贷款低，因此住房公积金贷款成为房贷的首选方式。但有些人因为单位没有缴纳公积金，只能选择商业贷款。根据最新的贷款利率，住房公积金贷款年利率5年以下为4.2%，5年以上为4.7%;住房商业贷款基准年利率5年以下的平均为6.65%，5年以上的为6.8%。

　　从今年年初起，目前厦门市单职工缴交住房公积金的，住房公积金个人住房贷款最高可贷额度由原来的30万元提高到40万元;双职工均缴交住房公积金的，住房公积金个人住房贷款最高可贷额度由原来的60万元提高到80万元。可贷额度的计算公式：由原按职工申请贷款时前12个月住房公积金缴交额的60 倍提高到80倍。银行个贷人士说，住房公积金贷款有最高额度的限制，不能超标准放贷，而商业贷款额度没有最高额限制，贷款人情况决定最终的审批结果，办理相对快捷。

　　选择合适的房贷还款法

　　房贷是目前大多数购房家庭开销最大的一项，选择不同的还贷方式往往可以四两拨千斤，为房贷族化解一些压力。

　　分阶段性还款法适合年轻人。由于年轻人、大学生刚参加工作，手头资金紧张，所以这种还款方式就允许客户有3-5年宽限期，开始还款每月只要几百元，过了5年后，随着收入提高、经济基础的夯实，还款额也会提高，步入正常的还款方式。

　　等额本金还款法适合收入高人群。等额本金还款，借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担。这种还款方式是将本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。这种还款方式在同等条件下所偿还的总利息要比等额本息少，随着时间推移，还款负担便会逐渐减轻，但由于利息是递减的，开始几年的月供金额要比等额本息高，压力会很大，所以这种还款方式对于收入高且还款压力不大的人群比较合适。

　　等额本息还款法适合收入稳定人群。等额本息，指把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。可见对于收入稳定、经济条件不允许前期投入过大的家庭可以选择这种方式。

　　按季按月还息一次性还本付息法适合从事经营活动人群。一次性还本付息，指借款到期日一次性偿还所有贷款利息和本金的还款方法。对于小企业或者个体经营者，可以减轻还款压力。

　　转按揭是指由新贷款银行帮助客户找担保公司，还清原贷款银行的钱，然后重新在新贷款行办理贷款。如果你目前所在的银行不能给你7折房贷利率优惠，就完全可以房贷跳槽，寻找最实惠的银行。由于竞争激烈，一些银行还是相当乐意为你效劳的。

　　贷款时间宜长还是宜短

　　李先生在申请房贷时，为贷款时间长短跟妻子发生分歧。李太太认为，买房办理贷款25年，后半生都得给银行打工，感觉像有一座大山压在身上让人喘不过气。她认为应当压缩生活开支，好好攒钱，最好10年内就还完房贷，不要长期当“房奴”。

　　但是，李先生的理财师朋友告诉两人，李太太的这种想法并不一定明智，考虑到通货膨胀等因素，越往后，同样数字的钱其价值可能是不断缩水的，因此，选择贷款时间越长可能越好。银行人士认为，通常大家都会倾向选择较长期限的贷款，购房者没有必要纠结于还款的进度，不要主动给自己施压。

　　银行现行“认房又认贷”的标准，是以房屋数量为限、以家庭为单位。这里的家庭单位包括借款人、配偶及未成年子女。在认定二套房标准时，银行既看已有房产的数量，又看是否有过贷款记录的做法。银行在放贷前，不仅要查询借款人的贷款记录，还将登录房管部门的房屋权属系统查询借款人家庭的住房数量。

　　其中包括以下情形：一是对于借款人首次申请利用贷款购买住房，如果在拟购房所在地房屋登记系统当中，包括预售合同的登记备案系统当中，其家庭已登记有一套或者以上住房的，他再贷款购买的住房一定是第二套或者以上住房。

　　二是借款人已经利用贷款购买过一套或者以上的住房，又申请贷款来买住房，也认定是第二套及以上住房。

　　三是银行通过查询征信记录、居访等访问形式的调查，确定借款人的家庭已经有了一套或者以上住房的，再贷款也按照第二套或者以上来执行。