房款装修费分开算 地产商避税给买房人“埋雷”

　 房款、装修费分开算，卖房的少交税，买房的再转让多交税

　　买一套精装修的房子需要分别支付房款和装修费用，您遇到过这样的事吗？笔者在瞰都·领仕馆就遇到了这样的“怪事”。

　　瞰都·领仕馆位于东四环东风桥北，地理位置不错，价格自然也不菲，每平方米22000元到24000元。不过，房子是精装修带家具、家电的，用售楼员的话说是：“拎包即住！”

　　和装修一样“贴心”的，还有付款方式。“为了节省您买房交税的费用，我们采取‘分开算’的付款方式。”售楼员给笔者算了一笔账，“比如这套79.76平方米的样板间，房子总价为183.2884万元，其中装修费用我们按每平方米2500元算，是19.94万元，我们把装修费单算，房价就变成了163.3484万元。”

　　精装的房子，装修费干嘛还要分开算呢？“给您省税呀。”售楼员拿出了计算器，“您买房要交契税，是您总房款的1%，减去装修款后，您的房屋总价是160多万元，比180多万的房款少交近两千元的契税。”

　　房地产公司不嫌麻烦把房款拆着算只是为给购房人省钱吗？普瑞中天税务师事务所所长孙文武告诉笔者，在“分开算”之后，房地产公司少交的税款比购房人多得多。房地产公司在售房时要向国家交纳三种税，分别是营业税、企业所得税和土地增值税。把房款和装修费用“分开算”，开发商看中的是土地增值税。

　　土地增值税的税率分别是30%、40%、50%和60%，实行的是四级超率累进税率，即以纳税对象数额的相对率为累进依据，按超累方式计算应纳税额的税率。也就是说，土地增值税与房屋总价是成正比的关系，房屋总价越低土地增值税税率也越低，反之越高。如果把所售房屋的价格以另附装修费的方式降下来，所交土地增值税率也就随之下降了，那么房产商所节省的税费也就大为下降了。

　　“分开算”避税不违法，但是房地产公司是把“肉”吃嘴里了，可购房人喝的“汤”可不一定能最终下肚，除非这房子永远不再转手。税收政策规定，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。合理费用包括纳税人按照规定实际支付的住房装修费用，但商品房及其他住房装修费的最高扣除限额为房屋原值的10%。按照上面提到的例子，如果个人销售住房不符合免税条件，装修费不能全额扣除，还要多交7000多元个人所得税。

　　此外，虽然“分开算”的确能省些契税，但是买房人的首付负担却同时大大增加了。“装修费必须在买房时一次付清。”售楼员把省契税的“前提”特意强调给笔者。这样算来，买房人的首付款要平白无故地增加19.94万元，相当于房地产公司变相把首付比例提高了10%以上。