二次调控下的当前市场 三类购房者的置业指南

　　日前，在出席2010年夏季达沃斯论坛时，温总理及国家统计局局长马建堂均表示，当前房地产市场的调控将继续进行。面对目前北京二手房市场二套房收紧、三套房停贷的严厉调控政策，不同类型、需求的客户在当前市场状态下应该如何挑选适合自己的房产?

　　首次置业成熟小区

　　据调查，目前购房者出现了非常强烈的“年轻化”趋势，20～30岁的“80后”购房者占到调查总量的60%左右。

　　80后普遍属于初次置业，缺乏经验，资金也比较紧张，社区专家龚珊建议，首次购房者挑选二手房时应多考虑性价比和承受能力问题，譬如90年代的房子就是比较理想的选择。成熟小区在生活医疗等设施配套方面相比新小区更加齐全，在公摊面积、得房率、单价等方面也都具有一定的优势。龚珊表示，同一地段，一般购买新小区一居室的价钱相应可以买一套90年代的好户型的二手小两居了。如红莲北里、南里、中里、小红庙等都是建于上世纪90年代的小区, 小区容积率高，绿化已具有一定的规模，社区服务体系全，目前的二手房价格在21000-24000元∕平米,主力户型为40平米的一居及50平米的小两居。龚珊表示,目前首次置业者购买90平米以下的普通住宅，是不受政策调控影响的，还能享受到契税1%，贷款首付20%，利率7折的优惠。

　　改善型考虑更全面

　　改善型购房者大多是具有一定购房经验的人群，目前由于人口增加、工作调动等一些原因需要进行置业升级。社区专家龚珊建议，改善型购房者在考虑房屋面积、格局、实用性、小区环境的同时，交通、学校、商场、医院等生活配套设施也是选房时需要注意的问题。改善型购房者更清楚自己对房屋各方面的需求，是在第一套住房的基础上选择更适合自己的房屋，属于针对首次购房，更加扬长避短的选择。所以改善型购房者在置业时相比其他类型应考虑的更加全面。譬如2000年后的小区就是不错的选择。适合置业升级型购房者的小区有：依莲轩、格调小区、欧园、信和嘉园等,这些小区综合水平高,二手房买卖一直领先于区域平均销售量,目前的二手房价格为27000-28000元∕平米,热点户型为60-90平米的两居及100平米以上的三居室。社区专家龚珊建议，改善性购房者如果选择贷款买房，应尽可能选择房本满五年的住房，这样可以将节约出来的大笔税费加入房屋的成本中去。

　　投资看重长远利益

　　投资型购房者，顾名思义，投资回报率是最重要的。二手房投资，讲求的是位置和性价比，投资性客户在经济上比较宽裕，但在现阶段国家政策严厉调控下，投资型购房者应该更加谨慎，眼光长远，在当前市场情况下，追求短期回报率是不现实的，看准二手房区域的长远发展和规模才是很明智的选择。地铁、交通、金融、教育等方面的未来发展趋势佳的区域才是更好的投资地段。推荐小区：金泰城丽湾、顺驰蓝调、嘉莲苑、丽泽雅园等。这几个小区都位于马连道丽泽商务圈，近几年，国家重点建设投资南城，大量资金涌入丽泽商务圈，五年规划，十年成效。就未来长远利益而言，这些小区的发展潜力值得期待。目前这些小区的二手房价格在30000元∕平米左右，各种户型齐全，优质房源充足。

　　多数专家学者认为，目前来看，房地产的调控政策不仅不能放松，反而需要加码，在政策上不能留丝毫空隙。而这一看法，似乎也得到主流媒体的赞同。央视在近日的新闻节目中分析认为，从目前迹象来看，楼市调控政策不会动摇。但长期是利好的，而不同需求的购房人，可择机出手，利用市场调整，房源增加房价回落的机会，为自己选购性价比比较高的房产。