解除房屋买卖合同的通知效力

　　一、哪些情况下可以解除房屋买卖合同?

　　1、当事人协商一致解除;

　　2、约定的解除条件成就;

　　3、因不可抗力致使不能实现合同目的;

　　4、在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不再履行主要债务;

　　5、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

　　注：催告对方履行合同义务，或提出解除合同的通知，建议以特快专递或普通快递方式进行，注意在快件详情单上注明快递文件的内容，并向快递单位索取、保留对方或对方工作人员签收的回执，以避免对方抗辩称未收到或收到的非特定文件时作为证据使用。信封上注明快递文件内容系“解除合同通知”，对方拒绝签收的，法院也可能认定合同一方已尽通知义务。

　　6、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

　　注：在一方迟延履行主要合同义务的情况下，对方提出解除合同的，应先提出要求履行的催告，并给予合理的履行期限，径行提出解除通知的，可能构成违约。

　　7、一手商品房的特别规定：

　　1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋;

　　2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋;

　　3)出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

　　4)出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;

　　5)房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者交付使用后，主体结构质量经核验确属不合格;

　　6)因房屋质量问题严重影响正常居住使用的;

　　7)面积误差比绝对值超过3%的;

　　8)出卖人迟延交房或买受人迟延付款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的;

　　9)由于开发商的原因逾期办理产权证超过一年的;

　　10)合同约定买受人以贷款担保方式付款，因当事人一方原因或不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的;

　　8、法律规定的其他情形。

　　二、房屋买卖合同中关于解除合同条款的相关法律风险提示

　　1、二手房购房合同约定了违约金的，诉讼中对违约金计算的终息日，应强调系“暂计至”，判决书中表明的“逾期未付……加倍”内容通常系对判决确认债务内容的履行要求，并非完整的债务内容。尤其在二手房买卖合同历经多次诉讼，卖方解除合同不得，对方持续违约情形下，对利息或违约金的计算依据通过生效判决获得最大限度的保护，具有现实意义。

　　2、对签约后付款义务的履行方式，约定了明确期限的，最好在合同中将款项接受账号予以明确，以入账日期作为付款义务、收款义务履行的标志，避免在认定付款义务是否逾期时产生纷扰。

　　3、在一方先行违约符合约定解除合同的情况下，另一方解除合同，应通知对方，未经通知的，合同尚未解除，自行坚持解除，可能被对方作为主张逾期违约的理由。