什么时候购房合适？教你如何理性抄底购房

　　近日很多朋友，他们都不是房地产的业内人士，向大红提问最直接和最难回答的问题——“您说房价还会降吗？什么时候购房合适？”，大红的回答难免令人失望——“擦亮眼睛，根据个人不同的财务状况理性购房，房价已经开始跌了，神仙都不知道什么时候是底”。

　　有朋友说大红故弄玄虚，卖弄高深，不直面回答问题。事实确非如此，大红一直主张，卖房不像买一个萝卜白菜一样的消费品，而是一个理性的长期的投资行为，市场又存在着捉摸不透的周期规律。买贵了、买便宜了，是要结合产品特征、交易时点、个人财务状况综合判断的。

　　有朋友说：我想买，有合适的，我认为价格已经够低了，可以出手了。可是家人不赞成，怕将来还降。

　　且不说这位朋友认为的价格是否够低了，判断某个时点的房产的基本价值，大红留在最后说。这位朋友显然是需要家人支持才能购房的客户，一般是婚房需求，他们侧重于房子的消费属性，而非房子的财务属性。就一套房子，除非他将来再出去租房或已经有一套住房。出售这一套房子对他来说，无论什么时候，都是“见价不见钱”。所以，如果真的认为价格足够低了，自己的预期未来收益又足以还贷还不影响生活质量，那就可以买下来。你现在的购房不妨当作一个储蓄，将来真缺钱了，市场形势好的话，可以随时变出现金。这里边要考虑的理性要点就是：价格高低、房子大小、还贷能力。经济形势的好坏，除了影响你的还贷能力，别的影响不大。

　　又有朋友说：房子还降价吗？我想买套房子，贷款好还是全款好？

　　这是有一定经济实力的朋友，买得起房，但顾虑重重，持续观望。能贷款，在时下当然是件好事，现在是减息周期，能廉价的用别人的钱住房或投资，是个好时机。决定贷款总额大小的应该是你的还贷能力和理财规划，仍然以不降低生活质量和不影响资金周转为准，为了房子做银行的奴隶，不值得。

　　这类客户显然有投资的性质，其实投资是什么呢？最通俗的说法就是“把钱放在一个尽量安全的地方，希望将来能够赚到更多的钱”。虚拟经济（金融）就是典型以钱和数字的方式存在的赚钱方式，现在，这种赚钱方式已经出了严重的问题（金融危机）。如果你不够专业和有实力，近期最好不要把钱放在这类地方，真有可能血本无归的，因为这场危机还在深度蔓延，谁会陆续破产还说不定。如果你有闲钱，又没有合适的项目投资，又足够了解房地产投资，拿出一定比例的钱放在房子上，还是一个不错的选择，但要做好不能短期（3年）变现获利的准备。

　　还有朋友说：去年房价涨的太快太高，买不起，现在房价下降，但还是吃力，看看过几年怎么样。现在先和老人住在一起。

　　这也是住宅市场典型的市场现状，这些人的购房需求到底归市场管还是归市长管，很尴尬。并且这样的客群非常庞大，现在的市场要能充分满足这类客群，价格起码要下降30%以上。

　　其实，现在房地产市场之所以混乱不堪，让人摸不清楚。不但源于恶劣的金融形势，更源于商品房的市场化和保障房限价房廉租房的博弈，短期内还没有清晰的定论。如果占市场主导形势的商品房价格不能解决广泛的需求问题，那只好等公仆们来开发保障房了。住宅的市场供应模式在未来的三年内会有一个初步的趋势显现，那个时候供应模式和需求模式才能真正匹配，市场才可能有序发展。到时候你就知道什么房子属于你了，这位朋友就要耐心一些了，不必焦虑，快乐为本。

　　其实，就连从业多年的房地产专家和各种经济学家都难预言金融危机何时到底，所以大家就不要想任何人来给你一个准确预见房价的方法了。但是，房价问题还要研究，大红在这里给各位推荐一个买房子戳穿目前房价高低的方法，对于不懂房地产的百姓来说，这个方法简便易学，屡试不爽。

　　租金是检验房价的唯一标准：

　　这个方法的前提是你要做一下租金调查，如果你要买新房，就是要就近找几个比较新（5年以内）、建筑形式和配套水平和你要买的房子差不多的小区，以租房者的身份问一下这个小区的租金水平，一定要得出一个多套房子租金的平均数，折算成A元/平米/年，不用问售价了，否则你就又糊涂了。如果要买的房子的房价是B元/平米，用A/B得出R，R值的大小在银行当期的一年期（G1）到五年期（G5）存款基准利率之间时，房价在这个区间是比较合理的，从理财和理性角度是不会吃亏的，房价抗跌能力也比较强，尤其是现在的减息周期中。前些年，尤其是2005年以来，一线城市的住宅楼市的R值都是低于G1的，回报率仅为1%到2%，现在的房价已经回归到合理的区间，消费者在为两套房犹豫不决时，就比较一下这两套房子的R值大小，越大越好，放心出手就可以了。

　　如果是商业用房，写字楼公寓的R值一般要与G5贴近，高了更好，商铺的R值一般要大于G5的，同样，越大越好。

　　像那些天价豪宅，算是奢侈品了，奢侈品在这里的定义就是“一栋R值接近零的房子”，因为买这些房子的人的特点是“只求付出，不求回报”。

　　时下，又有很多人不甘寂寞的钻出来“主涨”，依然像去年年末那样不知疲倦，可能是房子卖不动太休闲了，出来喊喊嗓子。大红只想为那些依然为买房子焦虑的朋友们想想办法。焦虑少一些，快乐自然会多一些。