房屋购买时间不等于产证时间 赶末班车有技巧

　　记者查阅了2005年发布的《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》，该通知明确指出：”纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。”

　　随着年关的临近，购房赶税费优惠“末班车”也进入高潮。但一些事项购房者和房东都需要特别注意，比如不少银行开始针对提前还贷排队预约、房贷审批时间拉长等原因，即便现在匆忙签约买房，也可能挤不进今年底终止的税费优惠的期限内。此外，房屋购买时间并不单指拿到小产证的时间，而是以产证时间和契税完税时间，哪个早以哪个算，把握住这个“时间差”，就不会因为错失优惠而扼腕叹息。

　　■提醒一：可按契税完税时间算

　　“后悔死啦！”昨天，一篇题为“卖房惨痛教训，错失优惠政策”的帖子在沪上某著名论坛引起购房者的关注。

　　发帖人称，房子的产证是2008年1月，自己一直认为未满两年，怎么样也搭不上优惠政策的“末班车”了，就急着把小房子卖掉换大房子。加上下家贷款12月12日已下来催着去过户，就去交易中心完成了过户。

　　谁知晚上回家上网一查，原来房屋购买时间是以产证时间和契税完税时间，哪个早以哪个算。而契税单上的时间是2007年12月22日，也就是说只要和下家商量等到12月23号过户，就完全可以不用交差额营业税和个税2万多元。

　　21世纪不动产上海锐丰交服经理黄宗依告诉记者，在一般过户交税中，会参考三方面的文件：交接书、契税单、房产证。如果交接书在2005年6月1日以前签订，可以算作房屋购买2年以上，如果交接书在2005年6月1日及以后签订，便不可算作2年，而是以契税单和房产证中较早的时间作为计算依据，来计算房屋的年限。

　　从后面的跟帖中可以看出，大部分购房者其实并不知道这个小窍门，如果契税完税时间早于产证时间的话，那“房屋购买时”是可以按前者算的，这样，一些原本可能被挤出末班车的交易其实还能挽回。

　　■提醒二：不要把预算做得太紧

　　临近年底，不少银行贷款额度基本落实，逐渐放慢了放贷速度和提高审贷门槛。一旦放贷周期跨年度，极有可能影响下一个环节，上家交易过户而产生的税费变化。

　　近来，多家中介的贷款业务员发现，银行在审核客户时，在某些条款上规定得更加细致。如果达不到要求的话，甚至连一套房要贷七成都很困难，更不用提二套房了。

　　另一个明显变化是审批速度减慢。凯弈投资咨询管理有限公司有关负责人表示，由于时至年底，不少银行已经用完全年房贷额度，并开始控制放款规模，但是贷款受理量仍然趋于饱和，因此审批的速度明显减慢。在利率方面，目前各家银行在第一、第二套房上的执行标准是统一的，存在差异的只是第三、第四套房，因为没有明文规定，因此各家银行根据自己的实际情况做调整。

　　业内人士提醒，由于银行房贷政策收紧，最后两个月申请贷款的变化比较大，而每年因为“跨年合同”的缘故，会产生不少类似纠纷。今年，尤其是在赶“末班车”的效应下，不要把预算做得太紧，更要严格掌握买卖之间的交易节奏。

　　■提醒三：提前还贷可能得等两周

　　从12月初开始，各银行对提前还贷的申请登记周期放长，而这极有可能影响买二手房挤进优惠政策的最后期限。

　　目前各大银行针对提前还贷，除了贷款本人必须上门预约登记以外，其等候周期也拉长，少则两周多则半个月甚至一个月。一方面，每年临近年底皆有不少人因担心隔年贷款利率变化而提早还贷部分贷款，另一方面，因今年赶搭“末班车”效应，二手房交易火爆，上家必须清偿原贷款才能过户交易。短期内提前还贷增多，银行自然采取排队等候方式。

　　事实上，现在的二手房上家基本都有贷款，而年底提前还贷会延长整个交易时间。如果上家资金不足，需要下家的首付款来还贷，则又需要双方时间配合。因此，考虑到办理时间，中介也会尽量在12月中旬以前签订购房合同，一次性付款的可以稍延后。