买卖农村房屋应知的六个最新裁判规则

　　最高人民法院发布了《2015年全国民事审判工作会议纪要》(以下简称《纪要》)，其中对农村房屋买卖的裁判规则作出了统一的规定。与之前的司法实际操作相比较，《纪要》有以下六个方面新的、明确的改变 :

　　一、在判断涉案农村房屋买卖合同是否有效时，需要首先分清涉案房屋所在地区是否属于“宅基地流转试点地区”。

　　《纪要》明确：“对于已将宅基地流转确定为试点地区的，可以按照国家政策即相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷”。在中央加快农村经济发展的方针指引下，全国各地陆续划定了本辖区内一些试点地区，开展宅基地流转、集体经营性建设用地入市试点，取得经验后，逐步向其他地区推广。有关文件由市县人民政府发布，律师可以向土地局及相关政府部门咨询、核实。

　　法院审理试点地区的农村房屋买卖直接适用的不是阶位较高的法律、法规，而是依照相关文件的指导意见的规定处理。因此，律师必须调取到相关试点指导文件，才能有效、正确办理这类案件。

　　二、非试点地区的农村房屋出售给城市居民、及不同集体经济组织成员的房屋买卖为无效。

　　《纪要》规定“对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。” 实务中还需对以下两个问题进一步探讨：

　　1、对于原属于农村集体经济组织成员，因上学、工作、结婚等原因将户口迁出，现需要重回村购房生活的，这种情况下买房是否有效?笔者认为应该按有效处理。

　　2、同一集体经济组织是指村民委员会、还是下属的村民小组?根据《中华人民共和国村民委员会组织法》规定集体经济组织的基本形式是村民委员会，同时规定“村民委员会可以根据村民居住状况、集体土地所有权关系等分设若干村民小组。”《纪要》没有明确同一集体经济组织是指村民委员会、还是下属的村民小组?笔者认为：从历史沿革上看，同一集体经济组织应指村民小组。

　　三、《纪要》没有再把“集体经济组织同意转让”视为买卖有效的变通条件。

　　过去人民法院通过判例或法院内部会议精神的方式，通常将“集体经济组织同意转让”视为买卖有效的变通条件，只要买卖合同上由村民委员会、街道办、乡政府、或者村民组长等同意转让的意思表示，法院一般都认定买卖有效。律师在为农村房屋买卖提供咨询或非诉讼服务时，也都尽量让当事人找到相关单位盖章同意转让作为变通做法。

　　上述做法本质上都是违法行政，且基本都存在徇私舞弊行为。《纪要》没有把“集体经济组织同意转让”视为买卖有效的变通条件，彰显了司法独立性，无疑是进步的。

　　四、买卖合同无效后，对购房人的利息损失，不再要求购房者按过错比例分担。

　　《民法通则》61条规定：民事行为无时，除了互相返还之外，如果还有损失，应该按各自责任承担。过去司法实践中，有的法院认为买卖农村房屋，买卖双方都是明知和有过错的，购房者也应自行承担一部分损失，其中就包括利息损失。

　　《纪要》规定：“合同无效后，买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息”，明确购房人的利息损失，不再要求购房者按过错比例分担，全部由卖方赔偿。

　　五、法院不再把“进行过翻建或改建的既成事实”视为考虑认定无效、返还时难以逾越的障碍。

　　过去的司法实践中，遇到买方已经对房屋进行过翻建或改建，考虑到返还、执行难度大、矛盾复杂等因素，法院经常会以各种理由判决合同有效，回避法院处理返还时有可能面临的许多困难。

　　《纪要》规定：“买受人已经对该房屋进行改建或者翻建，也可以一并请求赔偿翻建或者改建成本。”说明法院内部已经突破了心理障碍，统一了处理意见，没有向既成事实妥协，即使房屋进行过改建或者翻建，该返还的还得返还。

　　六、合同无效后，法院没有授权买受人可以主张房屋升值后的差价损失。

　　在过去的司法实践中，基于诚实信用原则、不让恶意违约者获利的司法共识，在买卖合同无效后，买受人经常通过评估，向法院主张要求卖方赔偿房屋升值后的差价损失，有相当多的法院支持了这种请求。

　　《纪要》通过肯定列举的方式，明确买卖合同无效后，买受人的权利为三项：返还购房款、赔偿贷款利息、翻建或改建成本。事实上排除了买受人主张房屋升值后的差价损失的可能。