贷款购房怎样还贷划算

　　从建行首推贷款买房业务到今天“要买房找银行”观念的深入人心，银行买房按揭贷款已成为购房者获得住房的一种很有效的手段。

　　然而，无论是银行还是房地产发展商，甚至媒体，在积极提倡、宣传买房贷款的同时，对于“怎样还款”并没有给购房人一个明确的说法，以至于许多购房人在还银行贷款方面存在着不少误区。

　　贷款买房先还利息后还本金？

　　李先生通过向银行贷款32万元购买了一套商品房，30年还清贷款，月供1650元。

　　他自己算了一笔账：贷款32万元（本金）×银行月利率×360个月535000多元，这意味着30年以后，他还给银行的钱比银行贷给他的本金（即贷款额）多了20多万元。

　　随后，他又通过多方了解，发现其实在还贷款过程中，前一些年，每月所还银行的1650元中，绝大部分是利息，而32万元本金还的则很少。即如果在后十几年当中，剩余的贷款有能力一次还清的话，所还的钱基本上大部分是本金。举例说明：李先生所要偿还银行的535000元，过了20年之后，他所剩余的贷款有能力一次付清，所还的款项起码有60%以上是本金。也就是说，前15年还的大部分是利息，后15年还的基本是本金。

　　李先生说：“如果是这样的话我就不划算了，我正是因为资金有困难才贷款的，到了20年以后有钱了要一次性还款，我只占用了银行20年的本金，但差不多30年的利息都先期还给了银行。”

　　李先生的想法代表了不少对房贷尚存疑虑的购房人，30年银行贷款，利息与本金几乎一半一半，而先还的是利息，后还的才是本金，果真如此吗？

　　建行人士指出许多购房人还款算法有误

　　建行北京市分行房地产信贷部常仕昱在接受记者采访时指出了一些购房者计算还贷中存在的误区。

　　常仕昱以贷款30万元，贷款期限30年（360个月）为例，贷款年利率为5.58%（月利率为4.65‰），由按月等额还款的计算公式可知月还款额为1718.46元。此时，本金与利息的比例是什么样呢？

　　借款人获得贷款后第一个月应还利息为：

　　300000×4.65‰1395元

　　借款人获得贷款后第一个月所还本金为：

　　1718.46-1395323.46元

　　借款人第一个月还款后剩余贷款本金为：

　　300000-323.46299676.54元

　　借款人获得贷款后第二个月应还利息为：

　　299676.54×4.65‰1393.50元

　　借款人获得贷款后第二个月所还本金为：

　　1718.46-1393.5324.96元

　　借款人第二个月还款后剩余贷款本金为：

　　299676.54-324.96299351.58元

　　以后各月的还款依此公式类推。

　　也就是说，购房人在还贷款方面存在的误区主要体现在将30年的利息算入了贷款，其实利息是随着本金的不断减少而相应下降的。

　　按上述公式可知，借款人第60个月（假设）还款后即还款五年后剩余贷款本金为277674.08元，在此时，假设三种可能看看还款方式有何改变。

　　1.提前全部还清贷款

　　将剩余贷款本金277674.08元还清即可。

　　2.提前还款10万元

　　提前还款10万元后，剩余贷款本金变为177674.08元，剩余贷款期限变为300个月，贷款利率为5.58%（假定利率不变），由按月等额还款的计算公式可知月还款额变为1099.58元。

　　3.遇人民银行调整利率

　　假定30年个人住房贷款利率由5.58%变为4.59%（月利率为3.825‰），将剩余贷款本金277674.08，剩余贷款期限300个月，贷款月利率3.825‰代入按月等额还款的计算公式可得月还款额为1557.62元。