城镇居民购买农村房屋买卖合同是否有效？

　　【案情】

　　关某是某县农村村民，苏某是当地县城干部。1990年10月，双方签订了一份房屋买卖合同，苏某购买关某农村老家房屋一栋，并支付购房款5000元。该房屋原先位置比较偏，随着城镇的发展，已经属于街市区，价值大增。关某反悔，要求确认与关某签订的房屋买卖合同无效。

　　【分歧】

　　第一种意见认为，苏某属于城镇居民，依法不能购买农村房屋，故该房屋买卖合同应确认无效。

　　第二种意见认为，我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋，而根据《合同法》的意思自治、诚实信用原则，关某与苏某在签订合同时都系完全民事行为能力人，系双方真实意思表示，且苏某已经长期居住该房屋，应认定合同有效。

　　【分析】

　　中正法律首席律师李玉麟同意第二种意见，理由如下：

　　首先，我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋。在当前司法实践中，法院对农村房屋买卖合同效力的认定问题主要是适用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用，农村房屋买卖体现了当事人意思自治的原则。而目前有关土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定，而不是强制性效力规范，不能以此确认买卖合同的效力，而国务院办公厅的两个通知不能算作法规，不能作为合同无效的依据。而本案中关某在违规出卖房屋获得利益后又因房屋增值的原因主张合同无效，无疑是违反了诚实信用原则，其直接后果是违反诚实信用卖房者获益，而恪守诚实信用的苏某却蒙受损失。因此，如果判决确认此类合同无效导向的后果是严重损害社会的公序良俗和诚实信用的原则。

　　再者，在我国房屋被赋予了很多的社会意义，不仅是安身立命之所，更体现为居住人的密切财产、社会依附关系。尤其当前房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感，建立了较为稳定的社会关系，确认协议无效意味着买受人稳定的生活状态将面临巨大改变，在感情上难以接受。要坚持尊重历史，照顾现实原则。本案中房屋买卖合同，至今时隔20多年，双方依约履行了合同义务，关某交付了房屋，苏某入住并给付了房款，房屋已经过装修、改建等添附行为。而且，农村私房买卖合同的效力应视双方的具体情况处理，要充分考虑当事人主体身份、主张无效的实际原因等具体认定，还需要认真审查房屋买卖的现实情况，包括协议履行、房屋的权属、是否经过审批、登记、有无翻建、扩建，是否具备腾房条件等进行综合衡量。结合本案的处理，从尊重历史、照顾现实出发，确认该买卖协议有效，能有效实现法律效果与社会效果的有机统一。

　　综上，赞同第二种意见，认为关某与苏某的房屋买卖合同有效更为适宜。