农村房屋买卖存在的主要问题

　　　　一些村民将房屋卖与外村村民或城镇居民。《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”显然，村民无权申请使用其他村集体的宅基地，城镇居民无权申请使用农村宅基地。

　　村民将房屋卖与本村村民或购买本村村民房屋后，却占有或留有另一份宅基地。根据《土地管理法》第六十二条第一款之规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”村民出卖房屋再占有另一份宅基地或同时占有两份宅基地均属违法。

　　村、组集体负责人将本集体组织的房屋擅自卖与他人。从《村民委员会组织法》来看，农村集体房屋买卖这类事项并未被明确规定属于必须提请村民会议讨论决定的范围，似乎属村集体负责人有权处理的事项。而退一步讲，即使村、组负责人没有处理权限，一旦诉至法院，房屋买受人也可以善意取得制度予以抗辩。但现实情况是，村、组负责人如果不经村民讨论通过或征求村民意见，擅自处理本集体组织的房产，通常都会引起村民的不满，甚至产生意见或纠纷。事实上，该类事项如果没有一个科学、民主程序予以保障的话，也的确会出现一些损害村民利益的情形。