农村房屋买卖合同中的表见代理认定

　　[案情]

　　原告冯某与被告陈某原均系同村社村民，被告陈某户口于1996年5月由农村迁往城镇。原、被告诉争之房系被告陈某之父陈某某于1982前修建使用，于1991年5月26日办理了《集体土地建设用地使用证》，其证载明土地使用者为陈某(因当时陈某某全家只有陈某是农村居民户口)，土地用途为住宅。陈某某于2000年8月10日将该证载明的房屋以3800元价格卖给原告冯某，陈某某以被告陈某的名义与原告冯某签订了《房屋买卖合同书》。次日，冯某付清房款，陈某某交付房屋及集体土地建设用地使用证，原告冯某搬进该房居住使用至今。

　　2008年7月15日，原告冯某与被告陈某到所在村镇国土所办理产权过户手续，因陈某已离婚，前夫未到场签字，故未能过户。被告陈某在国土所的“存量房交易结算资金自行划转声明”上签字，确认双方有买卖房屋的事实。2014年3月，原告冯某因所住房屋已成危房，对原旧房进行部分拆除改建。此时，被告陈某对该房的所有权提出异议，并向国土机关反映了情况，致使原告冯某的危旧房改建处于停工状态。原、被告双方对房屋的所有权产生诉争，原告冯某要求确认2000年签订的《房屋买卖合同书》有效。

　　[裁判]

　　法院审理后认为，原告作为农村集体经济组织的成员，可以购买本村范围内的农村房屋并享有相应的宅基地使用权。原被告双方诉争房屋系被告之父陈某某修建，虽然该房的所有权名字是陈某，但实际居住使用人是陈某某，并持有房屋产权证书。原告在原宅基地住房不能居住的情况下与陈某某进行房屋买卖，相互交付房屋价款及集体土地建设用地使用证，并在之后签订房屋买卖合同，原告作为善意的合同相对人，根据上述情况，完全有理由相信陈某某有权出售该房屋。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，被代该代理行为有效。因此，陈某某以被告陈某的名义与原告冯某签订《房屋买卖合同书》的行为已构成表见代理，应认定双方买卖行为有效，该房屋买卖合同对被告陈某有约束力。法院判决确认双方于2000年签订的《房屋买卖合同书》有效。一审判决后，双方均未上诉。

　　[评析]

　　本案争议的焦点为：被告陈某未在房屋买卖合同上签字，是否导致双方买卖合同无效?笔者结合以上案例作如下

　　分析。

　　1、表见代理的司法解释

　　(1)概念。表见代理是指行为人虽无代理权，但因被代理人的行为造成了足以使善意相对人客观上有充分理由相信行为人有代理权的表征，被代理人须对之负授权人责任的代理。简言之，即行为人本无代理权，但表面上却足以令人相信其有代理权而按有权代理对待的行为。表见代理制度在我国法律中表现在《民法通则》第六十六条第一款规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”《合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”

　　(2)性质。由于表见代理中代理人与被代理人之间事实上并无委托与受委托的关系，因此表见代理在性质上属于广义上的无权代理，是无权代理的一个特殊情况，无须被代理人追认，直接发生代理效果。广义的无权代理包括表见代理和其他形式的无权代理，而狭义的无权代理仅指表见代理之外的其他形式的无权代理。二者的相同之处在于，行为人都没有代理权而代他人从事民事行为;二者的区别在于，表见代理行为的法律后果归于被代理人，而狭义的无权代理的法律后果需待被代理人追认，在法律上处于一种效力待定状态。

　　(3)构成要件。根据上述表见代理的概念和性质，可知表见代理应具备以下构成条件：①以被代理人的名义进行了代理行为。表见代理应当符合代理的表面要件，即表见代理人须以被代理人的名义进行活动，与第三人缔结民事关系。表见代理作为表面上的代理，它就应当符合代理的表面要件。如果不是以本人的名义为民事法律行为，纵然有为本人利益的意思，也只能适用无因管理或者隐名代理的规定，而如前所述，表见代理只能是显名代理;②相对人在客观上有理由相信无权代理人有代理权。此点是表见代理与狭义无权代理最大的区别，也是表见代理之所以发生有权代理效果的根本理由。相对人依据一定的事实，相信或认为行为人具有代理权，即“信其有代理权”。所谓一定的事实，是指本人有作为或者不作为实施某种表示，导致相对人根据这一表示足以相信行为人有代理权;③相对人主观上是善意的且无过错。相对人为善意无过失，是指行为人依本人名义在与相对人为法律行为时，相对人不知道，且无应当知道行为人实际上不具有代理权。反之，如果相对人有恶意，明知行为人无代理权还要与之进行民事法律行为，就不构成表见代理;④无权代理人与相对人之间的民事行为具备成立要件。

　　2、表见代理的法律适用

　　结合表见代理的司法解释来分析本案：

　　(1)陈某某以陈某的名义与冯某签订房屋买卖合同。虽然房屋的实际修建及居住人均是陈某某，但房屋的实际所有权人是陈某，所以陈某某的卖房行为行使的始终是代为售卖的行为。

　　(2)冯某在客观上有理由相信陈某某有代理权。陈某某是房屋的实际修建及居住人，陈某某与陈某的法律关系是父女，陈某某又持有房屋产权证书，冯某有理由相信陈某某有代理权出售该房屋。从时间上来看，冯某居住在所购房屋上十多年，陈某并未提出异议，期间2008年还帮冯某办理过户手续，直至2014年冯某拆建旧房才提出异议，陈某对双方2000年买卖房屋的事实应是知道的。至于其提出异议的原因可能与时下土地增值、旧房复垦等政策出台有关，本文不作深讨。

　　(3)冯某主观上是善意的且无过错。冯某自己的原宅基地住房不能居住，系刚需购买，不存在恶意取得或与陈某某串通购买的故意。

　　(4)无权代理人陈某某与冯某之间的民事行为具备成立要件。陈某某将房屋卖与冯某后，以陈某的名义与冯某签订了《房屋买卖合同书》，具备合同有效的一般条件。

　　综上所述，陈某某的卖房行为具备表见代理的特征与构成要件，其与冯某签订的房屋买卖合同为有效合同。