房产摸底及产权查询

购房前调查房产哪些情况？

人们在购买房地产时常常会遇到一些意想不到的问题。有些购房者因急于购置房产，在对所购房产了解甚少的情况下，便匆忙作出购买的决定。实际上有的房产的产权归属不定，存在争议，当不了解情况的购房人一旦盲目付了款，就会陷入一场旷日持久的诉讼。

这种情况不仅发生在购置旧房产时，甚至在购置新房产时也会遇到，因为经常有几个单位联建住宅楼，并出售其中一部分，当联建几方在分配不公发生争议时，购房人就会陷入困境。在购置旧房产时还会遇到更棘手的问题，即旧房产位于经批准征用或拆迁划拨建设用地的范围内，这样的房产按规定不允许买卖，即使买了也过不了户最终拿不到产权证，这种情况常发生在私下买卖交易中。

购房人还应该清楚，设定抵押权的房产不能出售，除非获得抵押权人的同意。购房人在买房前，一定要弄清楚房屋的基本情况，如果房产在购买前已成为抵押物，则此房产不应在销售之列，因为抵押权人可能随时要求实现抵押权，这样购房人就会陷入一场无谓的官司中去。

经人民法院裁定限制产权转移的房产也不能出售，此时房产所有权人无权出售自己的房产，在此期间的交易行为没有法律效力，所以，购房人在选购房产前，应要求产权人详细介绍房产有关情况，并要产权人提供有关产权文件。

随着房地产市场的发展，一些发展商申请银行为其客户提供房地产抵押贷款，他们在售房广告上常登出“某某银行提供银行按揭”，导致购房人产生一种误解，认为只要购买此广告上所刊登的房产，就可以获得银行贷款。但购房人往往忽视了银行要对每一位申请人进行资格审查，只有具备了银行规定条件的申请人才有资格获得贷款。所以，每一位想获得银行抵押贷款购买房产的人，应先了解银行的贷款条件后再决定是否买房，这样就会避免许多不应遇到的麻烦。

购置房产一般涉及金额较大，有时是购房人一辈子的积蓄，因此购房人应谨慎行事。房产买卖交易程序复杂，涉及问题较多，最近政府又颁布了一系列有关房产买卖、预售、转让和抵押的法规，所以，购房前应了解一下这方面的有关规定和有关程序。如果购房人要想更有把握，也可到专业律师事务所进行咨询。

购买房产虽然表面上不像购买股票那样变化莫测，但实际上也会遇到各种各样复杂的问题，需要具备多方面的知识，尤其是有关的法律知识。比如，在一般情况下，由于购房者大多数是首次购置房产，许多问题不可能预见到，更无经验起草或参与修订合同，这样就会给购房者买房造成困难，难以确实保护自己的合法权益。在这种情况下，购房者可选择精通房地产法律业务的律师协助自己与发展商签合同。完善的房产买卖合同既可以有效地规范发展商的行为，也能有效地保障购房者的合法利益。

怎样查询二手房产权状况

　　“二手房”交易一般都是个人之间的买卖行为，因此对比开发商出售的商品房，在交易的复杂性上，它的难度可能还要更大一些。特别是对产权状况的了解，购房人只有通过房管部门和对出售人身份的了解，才有可能获得真实的信息。下面就将调查“二手房”产权状况的方式及程序作一介绍。

　　要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。

　　产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其他证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。

第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是：

查验产权记录。

包括：

1、房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；

2、档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本；

3、登记日期，此日期为该项交易的签订日期；

4、成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其他房地产成品；

5、其他内容，如房屋平面图等。

第三步是查验房屋有无债务负担。

房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。最后，应提醒购房人注意的是，购买二手楼房，尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售的房屋。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后5年之内不得上市交易；5年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。

　　总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两者对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。

购房前调查房产哪些情况？

人们在购买房地产时常常会遇到一些意想不到的问题。有些购房者因急于购置房产，在对所购房产了解甚少的情况下，便匆忙作出购买的决定。实际上有的房产的产权归属不定，存在争议，当不了解情况的购房人一旦盲目付了款，就会陷入一场旷日持久的诉讼。

这种情况不仅发生在购置旧房产时，甚至在购置新房产时也会遇到，因为经常有几个单位联建住宅楼，并出售其中一部分，当联建几方在分配不公发生争议时，购房人就会陷入困境。在购置旧房产时还会遇到更棘手的问题，即旧房产位于经批准征用或拆迁划拨建设用地的范围内，这样的房产按规定不允许买卖，即使买了也过不了户最终拿不到产权证，这种情况常发生在私下买卖交易中。

购房人还应该清楚，设定抵押权的房产不能出售，除非获得抵押权人的同意。购房人在买房前，一定要弄清楚房屋的基本情况，如果房产在购买前已成为抵押物，则此房产不应在销售之列，因为抵押权人可能随时要求实现抵押权，这样购房人就会陷入一场无谓的官司中去。

经人民法院裁定限制产权转移的房产也不能出售，此时房产所有权人无权出售自己的房产，在此期间的交易行为没有法律效力，所以，购房人在选购房产前，应要求产权人详细介绍房产有关情况，并要产权人提供有关产权文件。