50万房贷固定利率转浮动年省四千

2007年时，由于央行不断加息，固定利率房贷曾经风靡一时。然而进入2009年后，随着越来越多的房贷获得七折优惠利率，之前选择了固定利率房贷的市民会发现，自己支付的房贷利率与市场利率水平差距越来越大。

同样是5年以上的房贷，浮动利率房贷在获得了七折优惠利率后，目前利率水平已经低至4.158%，而那些在过去两年选择了固定利率房贷的客户，利率可能依然高达6%甚至7%。这一部分的客户如何选择才最划算呢？

今年固定利率房贷不抵浮动利率

随着四大行对优质客户普遍实行下限利率，目前，越来越多的房贷族获得了七折优惠利率，5年以上房贷，利率可低至4.158%。之前选择了固定利率房贷的市民，发现自己支付的利率已远高于市场利率水平。

光大银行一直因其利率水平较低而领跑房贷市场，不过，经过一轮降息后，其固定利率也已远高于目前市场水平。2007年初，光大银行5年期固定利率优惠利率为5.73%；经2007年多次加息，至去年初，光大银行5年期固定利率房贷优惠利率为6.91%。如果贷款总期限超5年，选择固定+浮动的贷款方式，将前5年的贷款期限固定，则在2007年初时办理的固定利率房贷目前利率比市场最优惠利率高1.572个百分点；而在去年初办理的固定利率房贷目前利率比市场最优惠利率高出3.222个百分点。

假设张先生在2007年初时在光大银行贷款50万元，期限20年，选择前5年固定+15年浮动的混合方式，则前5年张先生的房贷利率水平固定为5.73%。如果选择等额本息还款方式，在前5年，张先生的月供固定为3504.71元。

一年多支付4672.8元利息

同样一笔贷款，如果选择的是浮动利率房贷，则在2007年张先生享受的最优惠利率为5.814%，月供为3528.71元；在2008年的利率水平为6.6555%，月供为3764.22元。均不如固定利率房贷划算。但是从今年1月开始，固定利率房贷节省利息的情况已逆转。

如果张先生选择浮动利率房贷，则利率可低至4.158%，月供为3115.31元，比固定利率要低389.4元，一年下来，固定利率房贷要多支付4672.8元利息。

后市利差有望进一步扩大

固定利率房贷是否划算，一者取决于银行固定利率房贷和浮动利率房贷的利差大小，二者取决于未来利率的走势。

而就利率走势而言，在降息周期下，固定利率房贷却会出现将利率锁在较高水平的现象。自去年9月开始，为了防止经济增长下滑过快，出现通缩情况，央行进行了连续快速大幅的降息，在短短3个多月的时间里，通过降息5次，将5年以上贷款利率由7.83%降至5.94%，累计下调了1.89个百分点。

对于今年的宏观经济，目前国内外投资机构普遍预测，今年上半年中国可能出现通缩，在宽松的货币政策基调下，利率将继续下调，降息空间在81～135个基点之间。也就是说，5年以上的贷款基准利率有望继续下降至5%左右，这意味着5年以上贷款的七折优惠利率有望降至3.5%左右。像张先生一样之前选择了固定利率房贷的市民，手中房贷不转换的话，支付的利率和市场水平之差将进一步扩大。

而从中期来看，由于目前全球主要发达国家经济陷入衰退，而中国经济自身又面临周期性的调整，市场预期此轮经济调整可能会持续3～4年，在经济低迷的情况下，下一个升息周期的到来可能比较缓慢。

转换成浮动利率房贷或可节省利息

银行业人士表示，像张先生这种情况，如果预期在利率锁定期内市场利率难以进入加息通道，或者即使进入加息通道，但是市场优惠利率也难以超过固定利率的水平，就可以通过转换成浮动利率来节省利息支出。

固定期限10年转换要谨慎

不过，如果张先生的利率固定期限长达10年，而且选择固定利率的原因是为了锁定经营成本，则因后市长期利率无法预期，张先生应慎重考虑是否转换。

此外，对于固定利率房贷转浮动利率，不同银行有不同规定。投资者可根据自己情况比较成本后进行选择。

农行个贷部门人士表示，该行固定利率房贷转换成浮动利率房贷，无需交手续费，如果是首套房，也可申请七折优惠利率。光大银行个贷部人士表示，光大银行的固定利率房贷客户，可以申请转为浮动利率房贷，无需交违约金和手续费。不过，银行只提供一次转换机会。

招商银行个贷部人士也表示，对早期客户，合同约定可以转为浮动利率房贷，无需交违约金和手续费；后来一批固定利率房贷客户，合同添了违约金条款，约定如果申请转换成浮动利率房贷，则要交金额相当于“固定利率和浮动利率之差×剩余本金×剩余期限”的违约金。该人士表示，如果预期在利率锁定期内固定利率和市场利率的利差水平还可能进一步扩大，则即使交违约金也划算。如果预期在锁定期内的大部分时间里，固定利率和市场利率利差水平将小于目前水平，则转换就不划算。