关注“缩水房篇”：三招应对“缩水房”

缩水房对购房者来说，就是一种利益的损失。不光房子面积的缩水使居住舒适性大打折扣，而且由于“多退少补”只是根据原房价核退，所以，购买者无疑被温柔地宰了一刀。但话说回来，要想不被缩水房坑了，还真要好好学上几招。

第一招：恶补有关知识

近来商品房纠纷的一大问题便是面积缩水，那咱就重点温习一下有关住宅面积的功课。现在房子交易越来越火爆，一些对住宅面积概念模糊的人，也就稀里糊涂买了房子，这种情况下，您是极容易在面积上吃亏的。所以咱们首先学习一下与面积相关的若干概念。　

住宅销售中的建筑面积、套内建筑面积、使用面积、公摊面积、得房率是如何定义的？这些概念之间有什么关系？套内建筑面积包括三个部分：第一是套内使用面积。它包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和；跃层住宅中的户内楼梯，按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构内的烟囱、通风道、管道井的面积。第二是套内墙体面积。新建住宅各套之间的分割墙、套与公用建筑空间之间的分割墙，以及外墙（包括山墙），均为共用墙。共用墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积；内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。第三是阳台建筑面积。一般阳台面积按 50％计算建筑面积。

公摊面积是住宅楼中为全体住户生活共同服务部分的面积。这部分面积将均摊到各户的建筑面积中。其中包括：1．大堂、公共门厅、走廊、过道、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交（配）电室、值班警卫室等，以及为整幢楼服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；2．套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙），为墙体面积水平投影面积的一半。

值得注意的是，有些为住宅楼服务的公共部分，不能计入公摊面积，它包括：1．仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；2．售房单位自营、自用的房屋；3．为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。

使用面积：是指套内建筑面积中的套内使用面积加上计入建筑面积的阳台面积。每处住宅的建筑面积等于套内建筑面积加上公摊面积。得房率是指套内建筑面积与使用面积的比值。

了解了上述概念，消费者就可以防止开发商通过多算公摊面积、乱算得房率和使用面积造成的变相“缩水”。

第二招：合同条款细约定

合同是约束开发商行为、监督其履行承诺的重要文件，为了维护自己的合法权益，消费者在签合同时一定要注意面积误差比的约定、违约金的约定等。因为尽管根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定面积误差比在3％，超过这个误差的部分，合同如果没有约定，开发商应该负责义务补偿消费者的损失。但有的开发商提供的合同文本中，会把这个“约定”提高到5％，还有的开发商会直接在合同上写上“多退少补”。虽然这被认为是不合理甚至是比较常见的霸王条款，但在目前的住房卖方市场情况下，不少消费者不得不在这个“约定”上签字。但如果您不是太急于买房，签字前，应该对这一条款仔细斟酌一下。

第三招：牢记维权步骤

有关法规规定，在合同没有特殊约定的前提下，如果面积缩水超过3％，买房人有权退房。我买的房子面积与合同里约定的房子面积有了差别，我当然有权利拒收。话是这么说，但在实际情况中，面积缩水严重时，有些人顾及到房价上涨而不选择退房，目前的市场情况下，消费者的行为无可厚非，但这无不是以日后居住起来的不便为代价。所以，如果面积缩水已经影响到日后居住的舒适性，建议你还是选择退房。　

山东元鼎律师事务所的单正国律师介绍说，退房大致的流程步骤是，您将解除合同的通知送交开发商处，该通知送到之日起，合同宣告解除，开发商应立即归还您已支付的首付款及利息。另外如果您是按揭购房，开发商应补偿您的利息损失。如果面积缩水原因系开发商人为原因，如其擅自改变户内设计等，开发商还应该根据合同进行违约赔偿。如果开发商不配合，消费者可向合同约定的仲裁机构提出仲裁，也可向法院提出诉讼。　

●相关链接：面积有争议怎么办

你自己测量的面积是一个数，而开发商出具的面积是另一个数，根据有关规定，住宅面积有争议的，有异议的一方可以向青岛市国土资源与房屋管理局测绘处提出面积测量与计算申请。　

魏建华
摘自《半岛都市报》