“月供族”背90万房贷 提前还款不如“精心”规划

贷款利率降了，对投资者来说影响最大也是最直接的就是房贷了。去年央行6次加息，让月供族直喊\"吃不消\"，选择提前还贷或者固定利率贷款的人数直线攀升。

然而，在近日央行4年来首度下调贷款利率之后，关于房贷策略应该如何调整的疑问多了起来。本期创富周刊请来理财师为利率\"拐弯\"期间的理财思路问题为读者答疑解惑。

个案资料

李先生，家庭财务状况如下：目前有三套房，其中两套自住，一套出租。尚有第三套房的90万元贷款没有还清（等额本金方式还贷，期限15年）。

■财务状况：

李先生目前有存款10万元和市值20万元的股票。

■消费方面：

不详。假设略高于大连市平均消费水平。

■理财目标：

股市深度调整和央行降息政策的推出使李先生陷入犹豫中，不知应否提前还贷。

■理财顾问：交通银行大连分行沃德财富服务中心理财师 张雷（AFP）

提前还贷不如投资理财

理财目标可行性分析：

1、提前还款可行性分析：李先生目前贷款余额90万元，金额较大。即使将20万元股票变现，连同10万元储蓄，共计30万元全部用于提前还贷，也仅能偿还33%的贷款，经测算，15年到期实际节省利息18万元左右。如果用这30万元继续投资15年，收益率保守设定6%，到期收益718967元，远远大于利息支出。

2、宏观调控政策变动：同时，伴随着国内外经济形势的变化，国家宏观调控也出现了调整。CPI数据的回落充分说明了宏观调控的成效；央行四年来的首次降息意味着货币政策的松动，个人认为可能会就此进入降息通道；印花税单边征收、汇金公司在二级市场公开增持工、中、建行的股票、国资委支持央企回购的组合利好措施又体现出政府保持资本市场稳定健康发展的决心。

同时，伴随着中国城市化进程的不断深入，房产价格长期向好。所以，个人建议暂时不考虑提前还款，现有流动性资产继续用于投资，投资收益完全可以覆盖利息支出。

理财建议：

1、出租一套住房：如果条件允许，建议李先生将自住房中的一套出租。虽然目前房地产市场不景气，但房屋租赁市场较活跃，租赁价格也都处于高位。李先生应该顺势而为，出租住房不但避免资源浪费，又弥补了日常现金流，增强了理财投资的自由、自主性。

2、针对提前还款的建议：暂时不建议李先生提前还款。由于央行降息，从明年1月1日起李先生就可以享受到调整后的贷款利率，月还款额会有小幅减少（如果央行调整贷款利率，原有借款人从次年开始执行调整后利率）。如果李先生打算将房产出售，建议五年后再卖出，可以合理避税，实现收益最大化。

3、投资建议：李先生现有10万元储蓄可以用于投资，建议李先生购买1万元货币市场基金作为家庭备用金，既保证了资金流动性，又获得高于活期存款利息的收益。其余9万元可以购买债券基金或银行理财产品，预期收益6%。如果股票市场延续反弹，可以在适当时机调整仓位，顺势而为,真正实现财务上的自由、自主、自在。