转按揭停贷 回城潮乍现 “垫资”服务红火

2009年08月12日 伟嘉安捷

　　同事老田，堪称21世纪新好男人的典范，有房、有车、孝顺岳父岳母。三年前，当楼市价格不及现在“高企”时，为了结婚，一咬牙一跺脚清光所有值钱家当，愣是挤进了“有房一族”行列。虽说是贷款买的，房子面积不是很大，地段有点远，但总归是自己的“窝”，够踏实。为啥说他是新好男人呢，这不心疼媳妇上下班挤公车受“苦”，年前攒钱又买了辆QQ，彻底从“排队挤车族”变成了“自驾车一族”。现在，老田又盘算着进行下一步的“造人计划”，琢磨着房子太小了，地点太远了，是时候该从“村里”搬出来，重新“杀”回城里了。

　　其实，现在和老田一样有着同样想法的“二次置业人群”不在少数。他们在首次置业时的购买实力较为有限，所以选择购买远郊区县的小户型房屋过渡，等到积累一定的财富资本时再考虑重新搬回“四环内”的城里居住，进行“二次置业”。“伟嘉安捷”统计发现，这种因“置业升级”需求而产生的“回城潮”现象，成为近段时期房地产个贷金融市场交易回暖的主要因素。

　　然而从个人住房贷款的角度来看，受去年央行出台的“转加按”停贷政策影响，如果卖方房产有银行贷款未还清，买方又需要通过贷款才能购买房屋，那么在这样的交易中无论买卖双方是否存在投资、投机行为，银行都不予以审批。换句话说，央行明令取消的“转加按”政策是把“双刃剑”，不但“一剑封喉”投资投机人群，同时也“刺伤”了有正当消费理由的“置业升级”群体。据不完全统计，这部分受政策影响的交易类人群约占总量的40％左右。

　　贷款需求旺盛，贷款产品却受政策的“排挤”而关闭使用，在这种相互“矛盾”的市场情况下，多数借款人为了解决住房贷款需求只有依靠“外力”的帮助。现在，多年来被人们“遗忘”在“角落”不敢随意使用的“垫资”服务又重出“江湖”活跃于京城之内，成为通过“转按揭”业务才能达到“置业升级”愿望的房贷借款人的“救命稻草”。

　　可是，就“垫资”本身而言，有优势也有风险，专业理财师指出：

　　“垫资”的优势快速缓解房贷借款人压力，促进交易成功。

　　银行“转加按”业务停贷后，对于需要通过贷款途径完成交易的买卖双方来说，在卖方无能力一次性“提前还贷”以及买方首付款不足以支付卖方剩余尾款时。作为“中间环节”的房地产个贷金融服务机构可以为卖方“垫付”所欠银行贷款的资金并用于提前还贷，还清银行贷款后，即可取消银行所抵押房产的抵押权证，与客户进行下一步的过户交易，这样，买卖双方才能顺利通过正当交易的“转按揭”贷款获取最终的成功。而后，当卖方拿到全部卖房款后再行偿还由个贷服务机构代其“垫付”的资金。

　　在央行明令取消“转按揭”的现实政策环境下，卖方需要通过“垫资”的手段才能促成交易，虽然显得有些“无奈”但是在银行政策与产品无法满足借款人需求的同时，这种方式也不实为“曲线救国”的好点子，既能缓解房贷借款人的实际压力又能达成交易意愿。

　　“垫资”的劣势房贷借款人需要额外支付一定金额的手续费。

　　采取这样的服务，房贷借款人除正常的过户贷款外需要额外支付一定的“垫资”手续服务费。一般来说，这笔费用各家公司的收费标准各不相同。另外从“垫资”的风险来看，基本上对买卖双方无太大风险，相反为买卖双方做“垫资”的个贷服务机构与专业担保公司的风险会更大些。

　　虽说“垫资”服务渐渐火爆京城，但是对于不熟悉业务的房贷借款人来说还应该紧慎使用，因为如果碰上恶意诈骗的贷款服务公司，卖房人也会得不偿失。所以寻求品牌、正规的个贷服务机构尤为重要，譬如像“伟嘉安捷”这样的个贷服务机构。