银行对提前还贷增加限制 三年内提前还贷最亏

上周，杭州的张女士到建行秋涛支行想提前还掉部分按揭贷款，但银行告诉张女士，如果要提前还款，必须正常还款6个月以上，而张女士正常还款的次数还不到6个月，所以还不能提前还款。有钱还却不让还，张女士对此表示不解。提前还贷是否会越来越难？提前还贷是不是很吃亏？

　　银行抬高还贷门槛

　　事实上，自去年底央行首次加息，到今年3月央行调高房贷利率，不少供楼者就开始担心还款利息越来越高而纷纷提前还贷。上周，上海的一些银行开始对提前还贷收取违约金。杭州的银行目前虽然还没有准备对提前还贷收取违约金，但大多数银行都开始对提前还贷设了一些门槛，比如银行都要求必须正常还款半年到一年以上，对还款的金额也有规定，目的是为了打击短线炒房行为。“正常还款半年到一年后才能提前还贷，这是目前杭州大多数银行不成文的行规，”某商业银行的一位人士表示，实际操作中，各家银行甚至各个支行都会有所不同。建行的政策是：3万元起还，如果只还一部分需要正常还款6个月以上才可以，如果全部还清则不受此约束。

　　中行则规定：1万元起还，正常还款6个月或一年以上，各个支行的政策会有所不同，实际操作过程中客户还可以和银行协商。

　　农行的政策是：客户必须正常还款6个月以上才能提前还款，最低还款额则视商业贷款还是公积金贷款有所不同，一般在3万元到5万元左右。

　　工行的政策则相对宽松，工行开元支行规定，3万元起还，如果是商业贷款只要正常还款一次以上即可提前还款，如果是公积金贷款则要正常6次以上。

　　供楼3年内提前还贷最亏

　　提前还贷到底合不合算？业内人士表示，由于目前绝大部分供楼者在按揭时选择的是等额本息还款法，即每月供款金额不变，以这种按揭方式算，已供楼三年内的市民选择提前还贷是最不划算的，因前三年所还的利息远高于本金，提前还贷等于白给了银行一大笔利息。

　　以40万元20年贷款额进行计算，供楼一年，等额本息还款法所还本金只有11290元，但利息已经还了21588元；供楼两年，所还本金为23219元，利息则还了42923元；供楼三年，所还本金为35821元，利息还了63361元。也就是说，在供楼前三年里，供楼者所还的利息几乎是所还本金的一倍。如果把应还利息平均计算，供楼者实际上已经还了4年10个月的利息。而随着供楼时间越来越长，供楼者所还的本金比例才会增大，利息比例才会减少。所以在按揭的前三年内提前还贷，就等于是多给了银行1年10个月的利息了。

　　业内人士表示，如果提前还贷的目的是担心加息而多付利息，不妨选择等额本金还款法进行还款。还以40万元20年的贷款为例，供楼一年，等额本金还款法所还本金为2万元，利息为21588元；供楼两年，所还本金4万元，利息为42014元；供楼三年，所还本金6万元，利息为61338元，其每年所还的本金和利息基本相同。因为短期内所还的本金较多，所以加息所增加的供楼款也就越少。

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　　等额本息还款法：每月供款金额相等，此还款法便于计划家庭开支，但由于银行资金占用的时间相对长，借款人的利息支出也相对多。

　　等额本金还款法：每月偿还相等金额的贷款本金，并根据具体贷款实际使用时间计付利息的一种还款方法。该方法前期还款压力较大，随着时间的推移，供款压力将逐渐减轻。