个人房贷风险正在聚集 风险与房贷总额同步增长

　　美国次级房贷市场坏账危机传出，道琼斯工业指数当地时间3月13日大跌240点，创下4年来单日跌幅第二大纪录。

　　危险的气息正在蔓延。按照国际惯例，按揭贷款的风险暴露期通常为3-8年。中国是否已经进入风险多发时期？美国式危机是否会在中国上演？

　　风险与房贷总额同步增长

　　房地产信贷资产是商业银行重要的信贷资产之一，也位居其利润最高的贷款之列。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在接受本报记者采访时表示，在我国个人住房贷款跟其它类贷款相比，不良率较小。在房地产业快速发展时期，个人住房贷款是各家银行零售业务的主打产品。

　　但是，以个人消费者为对象的银行服务，也可能是银行提供的成本最高、风险最大的产品，消费贷款属于必须谨慎管理的银行业务。

　　1998年以来，我国个人住房按揭贷款呈爆发式的增长，增长速度远远高于金融机构整体贷款的增长。而伴随着住房贷款总额的上涨，不良率也呈同步并进式增长。中央银行发布的2006年度《金融稳定报告》中，其间一栏不起眼的关于“房地产失常波动造成潜在金融风险”的标注显示，2005年年底，16家商业银行总共提供个人住房消费贷款余额为20258亿元，个人消费贷款不良贷款余额518亿元，比上年增加184亿元；不良贷款率为2.55%，比上年上升0.75%。

　　分析人士指出，超过两年的紧缩银根政策并未控制商业银行的盈利冲动。银行的资金仍然源源不断地向房地产市场注入，一些项目、一些购买机构或个人都能在不同程度上获得来自银行的资金支持。

　　“部分银行甚至在招股说明书上承诺，个人住房按揭贷款增长30%。”巴曙松指出。

　　因此有专家担心，在此情况下，除了自住房需求会争先恐后地寻求释放，相当数量的投资、投机需求也必然会继续存在。有鉴于贷款不良率的上升，甚至可能还存在一种可怕的状况，即投资投机性需求在某种程度上也能够寻求到银行资金的帮助，进而带来更大的风险。

　　问题被掩盖？

　　个人住房按揭贷款风险究竟有多大？“个人住房贷款不良率是高度周期敏感性数字，在房地产处于上升周期时，违约率较小，而处于下降周期时，违约率就会有所上升。”巴曙松说。

　　可能造成风险的原因既受宏观环境影响，也有银行自身的原因。

　　“由于银行之间的过度竞争，导致审核贷款标准放松。有些银行甚至不用出事身份证就可以贷款。”巴曙松说。

　　银行在向购房人发放贷款之前，往往只审查购房人是否与开发商签订有《商品房买卖合同》，开发商是否出具付款收据，购房人是否能提供符合银行要求的个人收入证明，而没有审查以上资料的真实性，或者只由银行内部工作人员向给购房人出具收入证明的单位询问其证明的真实性。实践证明，这种审查不能审查出购房人借款目的真实性以及购房人信用的真实性。审查流于形式无法有效地防止购房人的信用风险和假按揭的发生。

　　除了银行主观方面的原因，也有客观方面的原因。“我国房地产资金来源过于集中于银行贷款，这给银行带来了很大的风险。”巴曙松说，“金融软件环境还不够完善，也带来了风险。”在美国，客户信用评分体系比较健全，有专门机构(个人信誉局)专门管理个人的资信档案，消费信贷方面的法律法规也比较完备。

　　就中国是否会爆发大规模的个人住房信贷风险，学界表现出乐观的态度。北京师范大学金融研究中心钟伟教授认为，目前城镇居民收入仍旧保持在两位数，抵押物的价值也在上升。与此同时，商业银行防范风险的意识也在加强，不可能出现大规模的违约情况。“应该警惕的风险不是金融风险，而是道德风险，助学贷款不良率奇高就是警示。”

　　中国社科院金融研究所研究员殷剑锋也认为，虽然我国已经进入国际公认的个人房贷风险暴露期，但是不能简单把发达国家的情况复制到中国。“发达国家城市化进程已经完成，我国正处于城市化进程中，房地产业还有很大的上升空间。同时发达国家居民收入增长可能在3%-5%之间，我国居民收入的增长速度要大大高于发达国家居民。”此外，殷剑锋还指出，中国有很多特殊情况，例如几辈人共同供一个房子，提前还贷率也高于发达国家。“美国式的危机暂时不会在中国上演。”他说。

　　在看似遥远的危机面前，也有不同态度。“很多问题和风险都被房价的上涨掩盖了。”巴曙松说。“没有只涨不跌的市场，房地产金融风险正在与日俱增，如果房价下滑，银行将很不安全，目前个人住房按揭贷款还没经历一个完整的周期。个人住房贷款不良率的真实性，只有经历完成的周期后，才真正可靠。要谨防危机爆发时，银行成为最大的房地产商。届时处理抵押物要花费巨大的人力物力。”

　　摆在商业银行面前的永恒课题是，如何防范风险。“对风险的防范，考验的是银行的风险定价能力。例如在扩张时期，银行是否能够根据过往的经验，提足准备金，应对下滑时期的利润收缩。”巴曙松说，“商业银行除了做好自身的风险防范之外，监管部门应该加大对违规行为的处罚力度。”