灵活选择房贷产品 二手房信任危机下的理财之道

中介避税“六招”

第一招：“租售同步”。其具体操作方法是业主先与中介公司签订一年的《房屋出租委托代理合同》，并拿到租金。中介公司为业主同时寻找租赁和购买客户，如果先找到租赁客户，就将房屋进行出租。在租赁期间，中介公司将继续寻找愿意承担营业税的买家，帮业主卖掉房子。这样业主不会为房子购买不足两年要缴营业税而发愁，同时获得售房收益及出售日之前的房租收益。

第二招：“以租待售”。由中介做担保，买家先以向原房主租房的方式入住，付给原房主房租。等原房主的产权证满两年后，双方再办过户手续。买家扣除已支付的房租，将剩余房款付给房主。

第三招：“买房人存留房产证”。即通过买卖双方公证买卖合同，并约定两年期满后再行过户后，买方为防止卖主两年期间出现不诚信问题，双方约定在买方付给卖方一定金额的房款后，将房产证留于买房人或第三方公证人保存。

第四招：“找物业改底单”。买卖双方可以找物业公司的人，直接把卖房合同的底单改掉，在房产证上直接写买主的名字，这样避免交纳营业税和个人所得税了。

第五招：“把交易价格做低”。买主和业主双方协商之后，将合同上的交易价格做低一些，只要不低于建委公布的各类级别土地上普通住宅平均交易价格即可，这样缴税的税基就小，纳税额也会减少。

第六招：“带租约房产理财”。此方法是针对投资型买家，如果其购买了产权证不满两年的二手商品房，可先享受一到两年的租约服务。如果买家想在房屋产权证两年期满后出售，可提前告知中介公司，由中介公司在租约期满前开始销售推广。

风险提示：中介公司的这些避税对策看起来很高明，合情合理，又有利可图，但其背后隐藏着巨大风险。前四招就存在着一旦发生纠纷，买卖关系在法律上不受保护的问题。而第五招的高价买卖低价报税属于虚假交易。一旦买房人再次将房子转让时，将面临房屋估值相应降低和缴税相应增多的问题。最后一种招术则存在租金变动的市场风险。

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避免签单方委托

21世纪不动产副董事长卢航

对于自住者，要根据买(租)方人群的年龄特点制定不同的理财方案。很多年轻人日后都有房屋更新换代需求，除满足其基本需求外，应该从长远投资规划帮其考虑未来的出租及出售计划。

大部分市民对二手房的交易流程不熟悉，当他们看中某套房子时就会全权委托中介公司协助处理交易、过户等事宜。

值得注意的是：应避免签单方委托。由于有部分市民过分依赖中介公司，这就给某些中介以可乘之机，有些更经常手持客户与其签署公证委托书做许多不法勾当。

不要轻信某些中介抛出的资金监管和网签政策流程复杂、过户及房款取得时间较长等弊端，消费者一定要从房款交易的安全性角度出发，不给中介公司以可乘之机，运用政策来保障自己的合法权益不受侵害。

资金监管护航房款北京中原三级市场部副总经理宫萍层出不穷的中介黑幕，在其背后隐藏着幕后黑手就是企业管理混杂，无强大资金支持。公司的快速发展，依靠挪用客户房款来支撑，一旦资金链断裂，后果严重，势必出现倒闭或携款逃跑现象。这会给客户带来巨大的经济和精神损失。

因此，购房时一定要选择管理正规、资金实力雄厚的中介公司进行交易。必须认真、仔细地查看其是否具备“两证”：市国土房管局颁发的资质证和市工商部门审发的经营许可证。

大型、有信誉的中介公司拥有服务优质、手续正规等优点，市民购房时找它们帮忙可最大限度地保障自己的切身利益。但是，若为了节省中介费与经纪私下成交，风险之大自然不在话下。

对于消费者来说，在进行二手房交易时，选择一家正规中介，固然重要，但仍要增加第二大安全砝码，即在房款交易时采取资金监管和网上签约政策。

灵活选择房贷产品

我爱我家房地产经纪有限公司控股副总裁 要嘉佳

自住型购房人最佳的理财是如何花最少钱买到最合适的房屋。区域置业顾问会使购房人在预算范围内找到不高于甚至低于市场价的房屋。而贷款顾问则在众多合作银行不同的贷款产品中找到最合适的一种进行推荐。不论是最省钱的公积金、还是商贷中的双周供、等额本金、气球贷，都能为购房者节省极大的购房成本。

而投资型购房人最佳的理财是如何少占用自有资金同时买到高投资回报的房屋。区域置业顾问可根据不同房屋租金的高低为购房人推荐预算范围内的房屋，后期还能帮助购房人将所购房屋第一时间进行出租，确保房屋的租金收益。同时贷款顾问可针对投资人的自有资金及自有房产的情况为其设计贷款方案，比如先进行融资类贷款筹集购房首付，再根据购房人自身情况为其设计贷款方案、还款方式及贷款银行。

对于有融资需求的房屋业主，其房屋可通过出租、出售、抵押、补按揭等各种方式来实现融资目的。除了提供长期稳定的租赁客户，区域置业顾问能为业主找到合适的购房客户，提供出售建议，并在房屋出售时进行合理避税、确保收益最大化。对于不愿出售房屋又有融资需求的客户，贷款顾问可为其推荐抵押消费贷款或补按揭等贷款品种，同时通过置业顾问及时出租其贷款房屋，在达到融资目的的同时为其减轻还贷压力。

另外，有贷款想省钱的房屋业主，其房屋可以通过同名转按揭等形式，转换贷款银行、更换还款方式等方法实现省钱目的。贷款顾问会根据客户的自身情况，为已有贷款的房屋业主进行贷款诊断，推荐多家银行的省钱产品，通过同名转按揭的形式为其转换贷款产品，以各类金融贷款产品为其实现省钱目的。

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“买楼纸”不容忽视

链家地产副总经理金育松

现在许多中介公司带客买楼之前，都循例要求他们先签署一份中介服务协议(俗称“买楼纸”)，主要内容包括物业的情况、收取的佣金标准等等。

由于这是买楼前一项小程序，很多人会忽略“买楼纸”的重要性。但为免买完楼后与中介公司有任何争执，签字前谨记一定要看清“买楼纸”上所写的内容，切勿草草签字了事。

进行交易前，一定要核实业主其房地产证、房屋所有权证、国有土地使用证或预售契约等房屋权属证明以及身份证、户口簿等。

买家委托中介公司办理银行按揭手续或向业主“试价”时，应在委托书中清楚写明办理按揭手续或“试价”的起止时间，主要目的在于给中介公司订立一个期限，若其超过期限仍无法办妥手续的话则应退回全数定金。此举不但可保障客户的利益，而且还可有效避免某些中介刻意使用权交易无限期拖延乘机吞掉定金的情况出现。

另外，若购/租房时业主承诺送全屋家电，买家/租客还应把家私电器一一写进合同，以免业主搞“小动作”用以小换大、以次充好的方式更换或搬走屋内家电。

看好资金回笼潜力区域千万家房产总经理华国强(华国强博客|华国强新闻)以投资者的角度来讲，房产理财就是拿房产去做投资获得收益。房产投资者更注重回报率，看房产是否具有资金回笼潜力，经纪公司会为客户提供具有较高回报价值的房产投资建议。

比如，客户要购置望京的房子。对于望京地区来说，聚居着大量的在京韩国人，我们会针对这个区域的特点为客户制定特殊的理财计划。对于长线投资客户来讲，一定要考虑到未来的出租收益，会建议其在选择物业的时候，尽量选择有地暖、采光好、环境舒适的房子，因为韩国人有自己独特的生活习惯，这类房子会比普通房子的租金高出20%。

同时，针对人的生活状态推出一些市场空缺的房产理财服务。例如，针对老年业主推出的房产置换服务。老年人退休后，如没有和子女一起居住或拥有市内房产的孤寡老人，就可以选择将市中心和近郊的房屋在产权不变的情况下进行房屋互换，这既可以满足市区老年人享受郊区自然环境的需求，还可以获取一定的租金差额收益，来提高退休后的生活质量。

金融信贷担保业务单独划分

金诚信董事长邱宏

在投资渠道中，楼市相对于股市风险较低，但投资者在对房产市场的把握上远不如具有多年专业经验的房地产中介公司，中介公司有从原来居间的角色不断向理财角色转变的趋势，比如较大的房地产经纪公司都将金融信贷担保业务单独划分出来，作为市场细分，根据自身的优势来向客户提供更加精细化的理财服务。

购房时，产权明晰是第一要务。一定要弄清楚与之交易的人是不是业主。另外，夫妻联名的房产证只和其中一个人签订合同是无效的。另外，债权是否清楚，付款和交付使用的时间是否匹配等问题也尤为重要。还有，必须签订好跟中介公司应履行义务的合同。

签署购/售房合同时，必须要求买方、卖方及中介公司三方同时签约，并且谨慎、认真地审查合同上所有条款的内容，尤其是一些涉及费用分担、缴/收房款及房屋交付使用日期、违约责任等方面条款。

除此以外，最好把中介佣金也一并写进购/售房合同。相关的合同、票据原件都必须妥善保管，一旦发生任何消费争议，亦可及时向有关部门投诉。

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