购房者应按需选择“节息型房贷产品”

渣打银行(中国)有限公司(以下简称“渣打中国”)日前推出了“活利贷”产品，深圳发展银行(以下简称“深发展”)随后则推出了“点按揭”产品，专家指出这两款房贷新品均属于节息型房贷产品，建议购房者可按自身需要结合产品特性进行选择。

深发展点按揭买“点”优惠

深发展的“点按揭”产品是国内首款移植美国理念的房贷产品。所谓“点按揭”，就是深发展为个人客户提供的通过预先支付一定费用，从而获得贷款利率进一步降低的房贷产品。1个“点”即是贷款金额的1%，客户通过支付一个或多个“点”费用，可使贷款利率降低以达到降低房贷支出、合理安排月供和省息的目的。此产品专门适用于10年期及以上住房按揭和房屋抵押贷款业务。

深发展总行零售贷款总监柳博表示，“点”表示借款人在贷款时预先付给银行的费用，以贷款总额的百分点来计算。例如100万元的贷款，1个点表示需要支付1万元的费用。深发展“点按揭”房贷产品分别针对10-20年期和20-30年期的贷款，量身定制了购买1.25个点和1.5个点享受低利率的房贷产品。

例如，深发展客户张女士和其丈夫都属于工薪阶层，预计未来还款年限较长，打算办理一笔30年期的100万元按揭贷款。客户经理为张女士算了一笔账，倘若不办理“点按揭”，按照目前30年期7折房贷利率4.158%计算，张女士一共需要支付75万元利息，而办理“点按揭”业务，张女士只需花1.5万元购买贷款总额的1.5个点，就可以享受3.78%的超低利率，总共节省7.8万元，省息高达10%。经过一番仔细计算和考虑，张女士最终选择了“点按揭”贷款。

深发展表示，“点按揭”业务目前仅适用于新发放的房屋贷款。“‘点按揭’产品实际上是对预计未来较长期限还款的一种投资，贷款时间越长，利息节省越多，平衡点大约在四五年左右。如果客户已经计划在两三年内就要出售房产或准备还清贷款，那么就不应该选择这产品。”柳博进一步解释道。

渣打活利贷按日计息

渣打中国的“活利贷”是首款外资银行在国内市场上推出的按日计息创新产品，客户可灵活利用日常闲置资金获得保障收益，并可自动缩短还款年限，使客户更早地结清贷款。

举例说，李小姐目前手头上有3000元闲置资金，她可以把这笔钱存入还款账户，即日李小姐的贷款本金将减少3000元，由此所产生的利息也会相应减少。由于是抵冲了贷款，因此这3000元是没有存款利息的。10天后，李小姐打算购置一些物品时，她可以随时将这3000元从还款账户中取出来，这时李小姐的本金又会相应增加3000元，不过她还是节省了3000元1个星期的利息。

不过，渣打中国规定借款者抵扣的本金最多为当日所剩本金的50%。

渣打中国零售银行业务董事总经理林曼云介绍，“活利贷”与普通房贷产品的区别之处在于，房贷客户存入“活利贷”还款账户中的闲置资金，即被视为提前偿还贷款本金，当日即可从计息基数中抵销。同时，“活利贷”也缩短了贷款年限，使消费者在提早偿还贷款的同时还能维护或提升个人的信用度。“活利贷”对于存入的款项不设任何最低起存额限制，存款、还款两大功能只要通过一个账户就可以完成。

专家点评

国际金融分析研究机构“银率”网(Bankrate)房贷分析师张兰斌指出这两款产品的主要区别在于节省贷款利息的方式不同。

深发展的“点按揭”采取的是借款人通过购买点位降低贷款执行利率，从而实现贷款利息的节省。该产品实际上是对预计未来较长期限还款的一种投资，贷款时间越长，利息节省越多，由于平衡点大约在四五年左右，因此该款产品适用于那些贷款期限在10年以上，短期内没有偿还贷款打算的借款人。

另外，对于二套房、商用房、抵押贷款(以上三种贷款执行的实际利率为基准利率上浮10%)的借款人来说，办理“点按揭”贷款业务可以更好地节省贷款利息。

渣打中国的“活利贷”采取的是将借款人手中闲散的资金存入银行冲抵部分贷款本金，从而减少部分贷款本金的使用周期，以达到贷款利息节省的目的。此款产品适用于借款人手中缺乏集中资金办理提前还款的人群。

张兰斌同时认为，深发展的“点按揭”贷款产品和渣打中国的“活利贷”房贷产品的出现，不仅丰富了房贷产品市场，更重要的是为借款人在贷款方式上提供了选择的机会，同时也更有效地为借款人节省了贷款利息的支出。（邹惠琳）