土地秘密与开发商的门道

　　 　　为什么老百姓总买不上经济实惠的房子？为什么一些房地产开发商一边叫嚷着赔钱，一边却腰缠万贯富得流油？

　　协议批租十大渠道

　　搞房地产开发离不开地皮。我国的国有土地可以说是目前最大的一笔国有资产，其静态价值高达２５万亿人民币左右。由于我国现行的土地征用制度，在征地目的界定、征地范围划分、征地补偿方法等方面存在着诸多弊端，因而造成了土地市场秩序混乱。尤其城乡结合部形成了不少土地黑市，大量集体所有制的土地通过不正当的交易，由农村土地转换为城市土地。

　　另一方面，一些地方政府的领导出于“形象”与“政绩”的需要，大搞所谓“城市经营”和“开发区”、“工业园”建设，盲目规划，乱占耕地造成了用地浪费。许多土地征而不用、多征少用、早征迟用，既降低了土地配置效率，又严重地浪费了稀缺的土地资源。

　　据国土资源部统计，截至２００２年底，全国累计收取土地出让金７３００亿元。在一些地方“卖地皮”甚至成了解决地方财政困难的生财之道。据媒体披露，一些市、县的土地出让金收入已经占到当地财政收入的３５％，有的竟然高达６０％（《中国经济时报》２００３年７月１７日）。

　　对于上述问题，今年“两会”期间，不少代表和政协委员尖锐地指出：“有些开发商通过协议批租廉价占有相当多的土地，并利用未开发的‘圈地’进行炒作，把土地价格越炒越高”。

　　虽说土地资产数额巨大且具有价值增值功能，但它属于不可再生的资源。按照市场供求规律，它所具有的供给的稀缺性与需求的无限性的特点，便成了不法开发商与腐败分子觊觎牟取暴利的肥肉。

　　翻看近年来有关贪官的报道，几乎每个贪官都与土地开发中的腐败有关，成克杰、胡长清、慕绥新、马向东等等。其中，最典型的案例莫过于原广东省副省长于飞，他利用职权为其女儿在香港注册的皮包公司批地３５００亩，一转手便狂赚２８００万元人民币。

　　据国土资源部执法局最新统计，２００２年全国立案查处土地违法案件１１万多件，涉及土地面积２万多公顷，给予责任人行政处分４５２人，党纪处分７７１人，刑事处罚１６８人。近年来，由于土地市场管理中的不规范与漏洞，我国国有土地收益流失每年都要超过１００亿元人民币。

　　即使一些房地产开发商并未涉及权钱交易的腐败行为，但由于国有土地市场还处于发育的初级阶段，因此不少有关系的开发商还是可以通过各种渠道的违规操作拿到土地。以北京为例，由于土地供应渠道政出多门，就使得投机者有空子可钻。曾有开发商声称，可以绕过国家规定，从十大渠道拿到土地?其中包括：中央驻京单位、各大兵种在京系统、国有开发企业原划拨的土地；从各区县出来的土地；城市工业结构调整后的土地；各区“危改”土地；郊区开发区的土地；绿化隔离带的土地；小城镇建设土地以及各种存量更改用途的土地。（《房地产导刊》２００２年３月３１日）

　　在北京注册的５０００多家房地产公司，真正具有开发实力的不足十分之一。多数企业由于缺乏开发实力，往往靠炒地皮、卖项目维持生计。因此，持地观望，待价而沽，转卖项目，牟取暴利的生意，在房地产业屡见不鲜。一个楼盘几易其手，地皮价格自然也随之翻番。

　　资金来源玩空手道

　　一般而言，房地产开发商项目资金来源主要有三部分：自有资金、银行贷款、购房者的个人按揭款。按照国家规定，开发商运作一个楼盘项目，其自有资金不应低于开发项目总投资额的３０％。但在实际运作中，很少有这样本分守法、老实规矩的开发商。据媒体披露，北京不少房地产开发商自身资金投入量，甭说是３０％，甚至不足１０％。像手中只有数千万资金就敢玩几亿资金的楼盘，只有近亿元资金却敢操作十几亿、几十亿项目的企业大有人在。

　　巨大资金缺口怎么办？没别的，“黑”银行！用业内人士的话说，这叫做“玩空手道”，或叫“空手套白狼”。讲点儿时髦的词语，这叫做“以小搏大”的资本运作。

　　那么，究竟是采取何种手段“黑”银行的钱呢？按照正规的房地产开发规则，首先房地产开发商要凭借其自有资金支付所开发项目的土地出让金，并从政府部门取得“四证”（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》）才算是具有了该项目开发的资格。

　　但这样运作项目，一是前期资金投入量大，二是开发商承担风险大。于是，不少房地产开发商便采取“移花接木”的方式，将投资风险转嫁给银行。先用银行的流动资金贷款来交纳土地出让金。虽说流动资金贷款期限仅为一年，可到时候还不上本金，银行对开发商也没辙，只好展期续贷。于是，银行的流动资金便演化为开发商的长期投资，银行的短期贷款也就变成了对商家的长期贷款。

　　当房地产商用银行的钱交纳了土地出让金，把土地使用证办下来之后，他们就可以将此证抵押给银行，申请正式开发贷款。取得贷款之后，开发商用一部分归还银行的流动资金贷款，另一部分则搞项目开发。这种“黑”银行钱的方法，开发商对此曾有形象的比喻，说银行的贷款只不过是“卷着烙饼啃手指头——自己吃自己”。

　　在项目开发中期，房地产开发商凭借目前建筑行业中的卖方市场的地位，继续向施工企业转嫁投资风险，要求其垫资施工。所谓“垫资施工”，说白了就是“先干活，后给钱”。有的施工项目，开发商不仅不预付施工进场费、建筑材料费、人工费等，甚至要求施工企业在开工前预缴各种名目的抵押金。为了能在建筑市场激烈的竞争中揽到活儿，不少施工企业只好忍气吞声，接受如此苛刻的条件。其实，施工单位的资金也多是来自银行的贷款，房地产开发商不过是假手旁人继续“黑”银行的钱。

　　总之，这种开发商赚钱，银行“顶雷”的游戏，一旦楼盘出现空置或者烂尾，其最终结果，银行面对的只能是一堆无法收回的烂账。

　　据２００３年２月２０日央行公布的《２００２年货币政策执行报告》披露，在央行抽查的全国商业银行２０９０１笔房地产贷款中，“发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的９．８％和２４．９％”。违规金额总数高达３６６亿元。这仅仅还是抽查，若是全部检查呢？后果不敢设想。