本年房贷额度已用完 房价下降不等于买房变容易

媒体报道，珠三角房价有下降趋势。尤其是深圳，据说已经开始下降。但房地产从业人员认为这是暂时现象，主要原因是银行本年房贷额度用完。他们认为新年以后新的房贷额度批下来后房价会回升。笔者认为，提高房贷首付比例的新政也是重要因素之一。

价格是市场信号，反映的是供求关系。如果调控政策着力打压的是这个信号本身，而不是调整信号背后被扭曲的资源配置，那不但不能解决问题，反倒会加重问题。通过抑制需求来抑制价格上涨，短期内能做到，但无助于解决真正的问题，长期会使供给减少，需求更得不到满足。

收入较低者为了能拥有自己的房产，向银行贷款购房，未来逐年偿还，这就是用未来收入和手里有较多现金的人竞争。提高首付比例和房贷额度管制，其效果是限制了低收入者用未来收入买房。由于限制了这部分人加入竞争，在短期供给未变的情况下，房价会出现下降波动。但这种下降并不能为低收入者带来好处。低收入者会发现房价下降了，但他们购买住房变得更困难了，因为他们筹措首付资金更困难了。得益的是拥有现金较多的人。

据说房贷新政的目标是打击炒房。且不说炒房者在房价上涨中的是非功过，单看对低收入者的影响，房贷新政带来的未必是福音。深圳出现的“价量齐跌”的局面，就是明证。价跌，量也跌，是什么群体减少了购房量？恰恰是现金不足者。假定干脆取消房贷，所有人凭现金购房，房价一定下跌更多，但低收入者就只好安于租房了—租房也是用未来收入逐年支付居住成本。长期来看，抑制需求的办法使得资源流入居住领域的机制扭曲，人们的居住需求只好安于低水平的状态。

最近，开发商冯仑在一次论坛上抛出“未婚女青年推动房价上涨”。理由是，未婚女青年结婚普遍的要求就是首先要有房，至少要交得起首付。他认为，如果政府强制规定35岁才能买房，将降低对住房的需求，从而降低房价。这应该是冯仑针对抑制需求的政策所作的笑谈。笑谈也可以引人思考：提高首付比例限制低收入者参与竞争，比起限制35岁以下的人参与竞争，在逻辑上并不更可笑。

另外，如果经济衰退，房价也会下降，比如东南亚金融危机后的香港。虽然房价暴跌，但香港人想不失业都成问题，生活困难重重，哪还有闲钱买房？很多已经有房的人，都保不住自己的房子。

所以说，并非房价下降就有利于老百姓。从需求入手的政策，引起房价下降越厉害，越说明低收入者的需求受到抑制。真正有利于老百姓的，是住房供给增加导致的房价下降。根本之道，需要市场体制顺畅，资源可以根据价格的指引流到最稀缺的位置。特别重要的一点是，土地供应的渠道应该多样化。集体所有的土地，应该有进入住房开发市场的权利。