贷款政策变动能否主张解除买房合同?

　　背景介绍

　　“认房又认贷”的新政发布后，沪上银行已纷纷收紧二套房贷。楼市调控阵阵“紧箍咒”催逼之下，沪上二手房交易由于房贷而引发的纠纷陡增，不少买家后悔房子买贵了，进而借口政策变化而故意违约。那么，贷款政策变动能否主张解除合同?

　　机构解答

　　这种情况下退房首先要看双方签订的买卖合同是如何约定的，是否有关于银行承诺发放贷款不足以支付房款余额的处理方式。

　　如果有约定，那么服从约定;如果没有约定的，那么国家政策的变动能否作为退房或者解约的法定理由呢?

　　在这点上法律依据各有不同：

　　首先，主张上述政策调整构成合同法上的“不可抗力”，因此，要求依据我国《合同法》第九十四条“因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”的规定，解除合同。

　　但是，从不可抗力的要件来看，房地产新政虽然属于当事人不能预见的情形，但并未达到不能避免并且不能克服的客观程度，不应认定为不可抗力。

　　如果将此种情况认定为不可抗力，则可能出现的后果是不可抗力认定范围的过宽，将造成合同稳定性受到极大影响。当事人将动辄以政策的变化构成不可抗力为由任意违约。其次，主张上述政策调整构成合同法上的“情势变更”，因此，要求依据我国《合同法》司法解释(二)第二十六条关于“情势变更”原则的规定，解除合同。

　　对于因贷款政策变动主张情势变更解除合同，首先、签订合约的时间必须是在2010年4月14日之前;其次、在合同中有无明确约定贷款不能获得如数通过应如何操作的条款，若有约定服从约定。当事人不得自行适用情势变更原则变更或解除合同，只能向法院或仲裁机构请求依法适用，是否适用取决于人民法院或仲裁机构的裁量。

　　而如何说明自己购房前后出现了不能预见的和防止的“情势变更”，并且在主观上无过错，事实上无法继续履行合同，还需进一步举证。 (汉宇地产)