政策误伤 退房前要读懂合同

国家调控楼市政策出台，要购买二套房面临首付提高的难题，三套房则无款可贷。面对无法支付首付，或一次性付清房款的难题，购房者是否安全退房，拿回自己的定金或者首付款呢？笔者提醒各位有志退房的人士，先搬出合同（包括认购书、佣金合同、商品房买卖合同、按揭贷款合同等），用放大镜仔细看清楚，例如违约责任一条的约定就可能不只是损失定金，有的要交房价总款10%至 20%的违约金，卖方选择违约金起诉买方的可能性比较大。

一手房：可约定“贷款不成可解合同”

对于一手房购买者来说，如仅签署《某某市房地产认购书》，尚未签订正式的《某某市房地产买卖合同（预售）》，购房者可在签正式合同时要求特别约定“如银行按揭不成，买方有权解除合同”，在开发商拒不同意导致合同无法签订的情况下，双方均无过错，开发商应当退还购房者定金。如果买方打定主意不管按揭成不成都不买了，那就只能以损失定金为代价退房。

但如已签订了正式合同要退房则需要看合同约定。如合同对按揭贷款不成的后果没有任何约定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条之规定，购房者有权解除合同，开发商应当退还购房款本息及购房定金。因为该《解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。所以，如果购房者发现《商品房买卖合同》的附加条款在之前签订的《商品房认购书》中并没有出现，而且是因为双方无法就此达成一致而导致无法签订《商品房买卖合同》，属于不可归责于当事人双方的事由，可以要求开发商返还认购定金。

如合同明确约定“买方按揭不足或不成需一次性自筹资金补齐或支付”，买方就无权解除合同。如果退房不买，开发商可以没收定金并追究其违约责任。

而如果你已经验收拿房的话，除非由相关政府部门或鉴定机构确认该建筑物存在主体结构上的质量问题，才可能退房并返还房款。

二手房：违约金损失大于定金

如果买方只是交了诚意金，没有签订任何合同，那么想退房的话可以拿回诚意金。如果交了诚意金又签了诚意金合约，一般会约定以什么价格成交等内容，那么诚意金会被中介或卖方没收。

如果买卖双方已经达成协议交了定金的话，在合同中有约定卖方只能没收定金，买方可以损失定金为前提退房。如果在合同中约定了卖方可以没收定金或者是追究违约金，那么到底是要定金还是违约金选择权在卖方，这种情况在现实中见得最多。在一般的二手房合同中，都会约定有房价10%至20%的违约金，买方面临的风险就是损失定金或违约金。

如果卖方愿意没收定金或者让买方再补一点损失，双方可以协商解除合同，那是最直接的解决方式。但一般违约金都会高于定金，卖方选择违约金并起诉买方的可能性比较大，但法院会不会支持这么高的违约金，要看法院的自由裁量。至于买方声称贷不了款或贷不足款是政策原因导致，应属不可抗力可以解除合同，不同律师对此有不同看法。

担保公司已经介入赎楼，买卖双方已签订赎楼协议，这时一般会产生一些必要费用，一旦买方想退房，那么这些费用是由违约方即买方承担的。如果担保公司已付出了资金去赎楼，且一般在赎楼协议中会约定一旦有人违约不成交，担保公司有房产的处置权。这时如果买方想违约退房，违约成本是很高的。

名词解释

大家都知道，买房要上税，但是要上哪些税你可知道？

■契税

为鼓励个人改善住房条件，促进普通住房交易市场的发展，国家规定对个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。在今年房地产业税收政策调整中，从价格、面积、容积率三方面明确了享受优惠政策的普通住房标准。

■营业税

国家营业税暂行条例规定，单位和个人销售不动产，按成交价格征收5％的营业税。自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税。对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

■土地增值税

土地增值税也有一些优惠政策。如因国家建设需要依法征用、收回的房地产，对居民个人拥有的普通标准住宅等，在其转让时免征或暂免征收土地增值税。

■印花税

根据印花税暂行条例规定，个人买卖房地产按交易合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收印花税。

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