如何应对“霸王”合同

　　某些开发商利用其强势地位，在格式合同中，制造双方赔偿比例不平等、自身违约责任过低等条款，来逃避法定义务，侵害购房者权益。在此，列举开发商比较常见的一些操作手法，提醒消费者规避购房合同中的风险。

　　一，不使用网上统一定金合同

　　按规定，定金合同必须使用网上统一的版本，但是，现实操作中，某些开发商并不使用网上统一的定金合同，而是自拟或索性不使用定金合同。

　　风险所在：开发商自行拟定的定金合同，使得购房者与开发商之间的定金行为，缺少可依的法律条款作为约束，间接导致开发商可钻法律空子，给了开发商更多暗箱操作房源的可能性。

　　提醒：对所定购的商品房，一定要与开发商签定网上统一规范的定金合同。并且要在事后登陆房地产网站进行确认。有的开发商告知购房者，付了定金后如果取消购房计划，定金可不退，在此，千万不要相信开发商的一面之辞，根据法律，定金都是可退的。

　　对于定金合同中所未尽事宜，应当在预售合同中另行约定补充细则;有些补充细则在双方签定定金合同前就必须协商一致，以免在签预售合同时产生差异，导致购房者自身利益受损。

　　购房过程中，某些开发商利用其强势地位，在格式合同中，制造双方赔偿系数不平等、自身违约责任过低等，来逃避法定义务，侵害购房者权益。在此，列举一些比较常见伎俩，提醒购房者规避购房合同中的问题。

　　二，《合同》中买卖双方违约期限不对等

　　第七条 乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，……逾期超过 30 天后，甲方有权选择下列第壹种方案追究乙方责任……

　　第十二条 甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金……逾期超过 90 天，乙方有权选择下列第壹种方案追究甲方责任……

　　风险所在：“30天、“90天这两个小小数字，将开发商与购房者发生违约的最高期限时间差拉到3倍之多。它们出现在不相邻的条款内，十分隐蔽。如果不是精通合同或者给予详尽解释，购房者很难发现其间的不平等。而正是这样，一旦有违约出现，购房者获得的保护期要远远短于开发商。

　　提醒：我国《合同法》确立了公平原则。如果此类条款导致双方的权利义务明显不对等的话，司法机关或者仲裁机构有权依照当事人的申请，对此类显失公平的条款进行变更和撤销。签约时，购房者也不妨理直气壮地要求对方修改此类条款。

　　由于有网上预先的合同文本公示，很多开发商声称对签定的预售合同一字不改。实际上，合同应该是买卖双方协商一致的产物，所以，可在细节上据理力争来维护自己的权益。

　　三，《合同》中开发商违约成本太低

　　第九条 甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局(见附件六)，确需变更的应当征得乙方书面同意。……

　　甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款的1%违约金。

　　风险所在：合同约定的小区平面布局可能更改，房屋的装修、设备都可能达不到约定的标准，这样的情况一旦发生，开发商将承担怎样的违约责任?如果按照上述合同操作的话，购房者全额付清一百万的房款，一旦布局改变，你能得到的违约金才10000元，即便这个变更的内容是在你的屋前造起一个三层楼高的变电站。

　　提醒：违约金的性质就是违约方对守约方所受损失的补偿。如果约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以向人民法院或者仲裁机构请求予以增加。然而此处的损失只能是因对方违约而遭受的直接损失，并且当事人负有举证责任。因此，要想追索更多的损失补偿，绝对不是一件易事，如能在合同中对于细节做出更细致的约定，将大大有利于日后可能出现的诉讼。

　　“30号楼南侧为绿化，不会建造任何其他建筑。类似的补充条款添加到合同附件里，会给开发商增加一定的约束力。当补充条款和合同内容出现不一致时，法律上以补充条款为准。

　　四，《合同中》开发商免责范围过大

　　补充条款“……，……，除不可抗力。

　　风险所在：不可抗力在这里成了开发商的挡箭牌，延期交房也好、改变规划也好、变更设计也好，都涂上了“不可抗力的光环。大有“不可抗力一出，谁与争锋的姿态。某些开发商为了人为制造不可抗力，甚至运用一切不正当的手段开具虚假的证明，最终受伤的是购房者。

　　提醒：在签约时，购房者就要与开发商细化不可抗力的构成，与开发商约定哪些可以归为不可抗力“势力范围：如自然灾害、市政规划等。而开发商与第三方之间的纠纷，应当排除在外。因为此类“抗力应当依照法律规定或者按照他们之间的约定解决，与购房者无关。而如果逾期交房系开发商自身的重大过失引起的，那么购房者仍有权要求开发商赔偿损失。

　　青浦某一别墅，延期交房3个月，开发商因施工期间恰逢“错峰让电，电力供应不足导致施工进度受到影响为由延期交房，并提出此为“不可抗力所制，后来经过法律判决，“错峰让电不属于不可抗力，上海实行夏季“错峰让电已有数年，作为房产开发企业应该将“错峰让电等因素考虑到工程进度内。

　　五，开发商的广告不算数

　　“本资料仅供参考，所有图则及细节均以政府部门最终审批及正式法律文件为准，发展商保留最终解释权。

　　“本宣传资料中确定的部分可作为合同的附件。

　　风险所在：在商品房预售的情况下，购房者无法确切掌握房子的信息，开发商提供的销售广告、宣传材料、模型等，就成为购房者购房的最主要参考依据。但是，广告等宣传资料并不附于合同附件，即便购房者看了虚假广告后受到欺骗，维权时也很可能无据可依。

　　提醒：《商品房买卖司法解释》规定，“与商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视作为要约，即使未载入商品房买卖合同，仍应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　法律讲求的就是证据，所以提请购房者，就算开发商不同意将广告等作为合同附件，您也不要就此忘记对于此类证据的保留，以备不时之需。