购房签合同 要看清“降落伞”条款

　　如今楼价高企，一旦迟办房产证，开发商就会赔到“肉痛”，因此“精明”的开发商都在合同里设下“降落伞”(安全着陆)条款或签订补充协议，以规避过重的违约责任。对于买家来说，对这些“降落伞”条款要看仔细了，斟酌后再决定是否买房。沈阳业主曹某就吃了这方面的亏。

　　曹某花24.9万购买的商品房逾期2年都拿不到房产证，曹某气不过，花1204元诉讼费打了场官司。8月21日记者从皇姑区人民法院获悉，曹某最终只得到 24.9元赔偿。原来买房合同明确规定，延期办证赔偿金为总房款的万分之一，曹某当时没仔细审看合同条款，只能吃这个哑巴亏。

　　错签条款业主遭遇幸福烦恼

　　35岁的曹某是沈阳某软件集团项目经理，2009年，他在皇姑区买了一套商品房，总价款24.9万元。曹某与开发商签订的《商品房买卖合同》约定，开发商应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如果是开发商责任，使买房人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，应向买房人支付房价款0.01%的违约金。开发商于2010年10月将房屋交付给曹某后，并没有按合同约定办理房产证，今年3月25日，曹某将开发商起诉至皇姑区人民法院，请求法院判令开发商按银行同类逾期贷款利率赔偿自己的违约金58146元。

　　条款护身开发商称按合同办

　　曹某认为，与开发商订立的延期办证违约条款明显有利于开发商，因为开发商无论延迟办证多久，只用赔房款的万分之一，几乎相当于不赔。而根据工商局提供的商品房买卖合同的文本格式规定，赔偿应为总房款的百分之一，或是按日赔偿。开发商为规避风险有意修改本是保护消费者的示范文本条款，这对消费者显失公平，不公平条款应撤销。

　　开发商则辩称，未办理房证是由于政府原因，他们也很着急。双方既然已经签了合同，对违约条款作出约定，就应按合同办事。毕竟当初签订合同是买房人自愿签的。

　　法院判决开发商赔偿24.9元

　　法院认为，《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，是合法有效的。曹某以显失公平为由主张撤销合同第十五条第2项条款。曹某可行使撤销权，但在知道之日或应当知道权利被侵害之日起，不能超过一年期限。曹某因超过一年的除斥期间，撤销权已经灭失。而关于逾期办证违约金的问题，在曹某与开发商所签合同中明确约定了逾期办证的违约责任，开发商构成逾期办证违约，应按已付房价款0.01%向曹某支付违约金，即24.9元。案件受理费1254元，由开发商承担50 元，曹某自行承担1204元。

　　延期办证看清

　　“降落伞”条款

　　皇姑区法院民二庭副庭长林雪梅提醒广大消费者，“精明”的开发商可能会在合同里设下“降落伞”条款或签订补充协议，以规避过重的违约责任。如在合同中出现 “自逾期之日起按总房款支付0.01%的违约金”、“此处见补充协议x”等字眼，就是在无形中降低赔付责任。买房人在买房时，应当仔细审看合同条款，明确开发商协助消费者办理房权证的时间，及开发商逾期办证时应承担的违约金的具体计算方法，不要一时大意被开发商钻空子。

　　虽然产权证逾期办理并不影响房屋的居住功能，但给购房者带来的损失是显而易见的。比如说，若是商铺用房，经商要办营业执照，需要经营场所证明，因产权证未办无法出示，以致损失商业机会。同样，由于没有产权证，业主迁入户口、结婚、办理孩子入学、抵押贷款等问题都无法解决。所以买房人应重视对延期办证违约条款的约定。如果对合同约定有异议，要及时与开发商协商。发现条约存在显失公平、重大误解、欺诈胁迫等问题，购房者可以行使撤销权，但是在知道之日或应当知道权利被侵害之日起，不能超过一年期限。