避免签约前先把自己置于不利地位

避免签约前先把自己置于不利地位

购房人在正式合同谈判前经常会轻信售楼人员，轻易付出“定金”，到正式谈判时只能被对方牵着鼻子走。

不要轻信售楼人员

售楼处的那些能把死人说活的帅哥靓姐们即使不是相面大师，也基本练就了阿庆嫂察言观色的本事，购房人可要小心别为了面子丢了金子。

售楼人员磨破嘴皮子让您掏出的哪怕是几百元的“诚意金”，目的可不是真让您表示诚意，而是希望常人不愿白扔钱的心理能在您身上发挥作用，当有人拼命恭维您是“大款”，还在乎这点小钱时，您可想想清楚，不知多少购房人就是这样栽在了售楼人员手里。

给钱容易要钱难，现在不少商店买件小东西退货都那么难，别说目前房地产市场并不景气的情况下，房地产商卖套房了，购房人交出去的钱想再要回来首先过售楼人员这一关就不容易。别看那些卖房的帅哥靓姐们衣着光鲜入时，说不定他们正等着购房人的提成买米下锅呢！不少购房人反映为数不少的售楼人员翻脸不认人，这也不能完全埋怨售楼人员残酷无情，他们大多没有基本工资、靠提成生活，商场如战场，退了您的钱可能就意味着他们生活没有着落。

房地产商临时请来的售楼人员流动性很大，只要没有写进合同里，他们不会考虑为自己说过的话负责任。房地产商对没写进合同的售楼人员的承诺通常也会推得一干二净。有些朋友出主意“把售楼人员的承诺录音下来”，也许会起到一定作用，但笔者要提醒购房人注意的是：现在虽然高法在司法解释中同意把录音作为证据，可购房人如果找不到被录音的人，如何证明录的是谁的音呢？更何况有了书面合同，法官判案一般都会以书面合同约定为准。

“定金”难退

售楼人员过去会用建设部的《商品房销售管理办法》游说购房人付出定金，今后售楼人员还会用《北京市城市房地产转让管理办法》对购房人进行缴纳定金的游说。

　　但笔者提醒购房人注意的是，《北京市城市房地产转让管理办法》第三十七条虽没像建设部的《商品房销售管理办法》那样在“房地产开发企业在签订合同前收取预付款性质的费用的，在签订预售合同时，所收费用应当抵作房价款；未能签订预售合同的，房地产开发企业应当向预购人返还所收费用”后写上：“当事人之间另有约定的，从其约定。”但还是在用词上回避了“定金”二字，原因是地方法规和主管部门规范性文件都无法逾越《中华人民共和国担保法》第八十九条：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”的法律条文规定。而房地产商的认购书几乎一致的将认购款写成“定金”。

关于“定金”问题如何处理，笔者建议购房人更应关注《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。购房人要想主张退回定金并得到法院支持，首先要能证明不能签约“是因不可归责于当事人双方的事由”，做到这一点，显然并不容易。

购房人一定要清楚，钱放在自己口袋时，您在售楼人员眼里是“爷”，是“奶”，签认购书前一定要充分利用自己这时的有利地位，先向售楼人员要正式合同和补充协议看看里面的条款您是否基本接受，并要求房地产商一定在认购书上白纸黑字写明：“买方在支付____金（叫什么金都行，但一定不要写“定金”）后与卖方不能就所购房屋合同或补充协议条款达成一致时，买方随时可以要求卖方退还已交款项，卖方应在接到买方要求____日内（法定节假日顺延）将上述全款退还买方。”否则，购房人如果不肯放弃已吐出的血，就只有被售楼人员继续牵着鼻子走了。