非正式购房合同的法律效力

［案情介绍］
宋先生年底欲购买某房地产公司的预售商品房，因为当时该公司尚未取得预售许可证，没有北京市房管局统一格式的预售商品房购销合同，所以，双方说清楚后，协商议定了一份房屋购销合同。内中规定，房地产公司最迟于1999年6月1日交房，若有逾期，则按万分之五的标准支付违约金。逾期超过一个月，宋先生有权退房，房地产公司除退还宋先生已付房款外，还要双倍退还定金。随后，宋先生支付了1万元定金，后又陆续支付17万元的购房款。
6月15日，由于该房屋项目取得了预售许可证，售楼人员要求宋先生再来签订正式的房屋购销合同。宋先生签约时，发现正式的合同中，交房时间推迟到了1999年9月1日，并且违约金的比例变为万分之三。对此，售楼人员解释道，这只是为了将来办理购房手续所需，原来双方签订的合同仍然有效，宋先生遂签约，但仍然保留了原合同。
后因一些不愉快，宋先生不准备再买该房屋。他提出，房子已经逾期一个月，按原合同规定，自己有权退房并要求双倍返还定金。房地产公司则认为，宋先生既然已经签订了新的正式的合同，就应该接受新合同的约束。公司可以按原合同规定，自6月1日起承担违约责任，但不能退房及定金。并且，在宋先生签订新合同以前的逾期期间内，应按万分之五标准，而在新合同签订后的逾期期间内，应按万分之三标准。双方为此出现了比较大的纠纷，宋先生诉至法院。
［法律分析］
一、关于非正式合同的效力
宋先生与房地产公司签署的非正式契约(我们简称其为旧合同)的效力究竟怎样呢?客观讲，在取得预售许可证前就开始卖房并与客户签订自己拟订的合同，这是大多数房地产公司通行的做法。不出问题大家相安无事，现在出了问题，只能按法律规定推敲。
我国《城市房地产管理法》明确规定，在未取得预售许可证明前，是不能预售商品房的，上述的通行做法不符合《城市房地产管理法》的规定。依据我国《经济合同法》、 《合同法》之规定，违反法律和行政法规的合同无效。这样，本案中，宋先生与房地产公司所签的旧合同就应该是无效的。现行《经济合同法》第十六条规定：“经济合同被确认无效后，当事人依据该合同所取得的财产，应返还给对方。有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失；如果双方都有过错，各自承担相应的责任。”
最高人民法院《关于贯彻执行{经济合同法)若干问题的意见》也规定：“无效经济合同的双方如果都有过错，对返还财产后的损失赔偿，应按照《经济合同法》第十六条规定，各自承担相应的责任。所谓‘相应责任’不应理解为平均分担或各自承担自己的损失。合同双方应当按照责任的主次、轻重，分别承担经济损失中与其责任相适应的份额。此外，还应区别效合同的责任与有效合同的责任。当事人违反了有效合同，主要通过偿付违约金、赔偿损失等办法来承担责任；而无效合同的责任，则应按照《经济合同法》第十六条规定的原则来解决。两种责任的性质不同，不可混淆。不能一方面确认合同无效，另一方面又追究当事人的违约责任。”
以本案为例，旧合同是无效的，且从合同签订时起就无法律效力。宋先生可以要求宣布旧合同无效，并要求退房、退款。当然，宋先生在明知合同无效的情况下仍然签署，他也是有过错的，但不妨碍宋先生要求房地产公司退还房款及赔偿损失，这是房地产公司因过错致使合同无效而应负的责任。
由于要求违约金、定金是追究违约责任的表现，而依据法律规定，在合同被确认无效后，当事人就不存在违约责任。所以宋先生无权同时要求房地产公司支付违约金和双倍返还定金。
二、关于新合同的效力
事实上，纠纷是在宋先生签订了新合同后才出现的，那么如何认定新合同的效力呢?此时，房地产公司的合同主体资格是没有问题的，合同内容也是符合法律规定的，那么，判断新合同是否有效就只能看双方的意思表示是否真实。

如果双方间签订合同时，意思表示是真实的，比如说房地产公司已经告知客户一切将按照新合同来运行，包括交房时间、违约金、房屋面积等条款都已变更，客户接受了这样的变更。或者客户为了得到保障及维护自己的利益，不允许合同的主要条款作变更，要求在新合同中继续规定原有旧合同的条款，房地产公司也接受了这种意见。双方签约是建立在公平、合理、平等的基础上的，双方认可新合同，从而确立了新的权利义务关系。这种关系是独立的，并非是原有旧合同的延续，哪怕是新旧合同中部分条款完全一样。这样的新合同是有效的，双方都要受新合同约束。房地产公司应按新合同约定的时间、面积、条件交房，客户也不可以随意退房。
但本案中情形不同，售楼人员一方面称，旧合同继续有效，另一方面，新合同与旧合同之间截然不同。这就不能理解为意思表示真实，应该说是客户在一定的误导下签订合同的，这样签订的新合同我认为是无效的，因此要求宋先生完全按照新合同的约定办是不合理的，宋先生可以要求退房退款。