买房合同最重要谨防开发商逃避责任

　　买房合同最重要谨防开发商逃避责任

　　开发商一边与业主签订了一份做过手脚的自拟合同，一边为了申请到产权证又偷偷签订了一份国家制定的示范文本合同。这是近日南京市江北某楼盘的业主李先生无意中发现的。开发商为了规避责任，居然与同一个人就同一套商品房签订了这样两份“阴阳合同”。

　　业主李先生告诉记者，他去年分期付款购买了江北的一套住宅，今年年初发现墙体有裂缝，于是找出当初签订的购房合同，想从中找到解决办法，可一翻合同才发现，合同中现有的条款都说得异常含糊。李先生拿着合同找到开发商，说合同条款太模糊，不合法，要求重新签订合同。工作人员见李先生有些激动，便安抚道：“放心吧，这份合同规定得很清楚的。”说着他就拿出了另一份合同。李先生很疑惑，自己怎么会跟他签了两份合同呢，仔细一看，是一份国家制定的示范文本，上面就房屋质量以及房屋在使用中可能出现的一些问题规定得很清楚，而且后面还有李先生的印章。李先生这才想起来开发商曾以办产权证为由拿走过他的印章。工作人员向李先生保证，会按国家指定的示范文本上的约定给予赔偿，李先生就没有再追究偷盖印章的事。但几个月下来，开发商迟迟没有解决问题，李先生无奈之下只好用法律手段讨回公道，欲把该开发商告上法庭。

　　随后，记者立即打电话到开发该楼盘的房地产开发公司，欲求证此事的真伪，办公室的一位小姐听明记者的意思后，以领导不在为由拒绝了记者的采访。她只称，他们与业主签订的合同肯定合法，但对签订两份合同的事却避而不谈。

　　开发商为何要签订两份合同，到底哪份合同才有效?记者咨询了江苏博事达律师事务所的徐帮达律师。徐律师认为，两份内容不同的合同俗称“阴阳合同”。很明显，开发商签订两份合同无疑是为了规避责任而使用的一种手段，以减少或免除自己应承担的部分责任。徐律师解释说，业主李先生手中保存的商品房买卖合同文本是开发商自拟的格式合同，被称为“阴合同”;而开发商交到产权部门备案办理产权手续的国家制定的示范文本，则被称为“阳合同”。一般来讲，“阳合同”中的双方权利和义务关系规定的比较全面和明晰，而“阴合同”只需通过律师认证即可生效，所以内容相对简单，就给开发商钻空的机会。开发商签订“阴阳合同”可谓一举两得。

　　徐律师表示，业主碰到“阴阳合同”也不必害怕，只要把这两个不同文本的合同作比较，再与相关法律法规部门规章相对比，如果发现显失公平的合同条款，即依据最高人民法院关于贯彻《民法通则》若干问题的意见(试行)第七十二条规定：一方当事人利用优势或利用对方没有经验，致使双方权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认为显失公平，就可以依据《合同法》第五十四条规定向法院或仲裁机构请求变更或撤销重新订立合同。

　　徐律师最后提醒购房者，商品房买卖过程中防范“阴阳合同”的唯一方法就是使用有效的商品房买卖合同示范文本，即采用2000年9月13日建设部与国家工商行政管理局印发的《商品房买卖合同示范文本》，如果开发商采用自拟的文本，可以根据建设部通知规定要求开发商采用示范文本，或者请律师帮助把关。

　　相关链接开发商不使用示范文本不违法

　　根据《商品房销售管理办法》第16条第二款的规定,商品房买卖合同应当明确的主要内容共13项。而在2000年9月13日国家建设部与国家工商行政管理总局印发的《商品房买卖合同示范文本》中，约定的合同条款共25项。

　　从性质上讲，《办法》是建设部颁布的规章，对商品房买卖合同当事人具有部门规章的约束力，属强制性规范，而《文本》是政府主管部门为规范商品房买卖行为，保护购房小业主的合法权益而制订的引导示范合同文本，属任意性规范。所以，开发商不签订《文本》并不违法，只能认为开发商没有按照行政规范运作。