怎么理解购房合同中的不可抗力

　　一、购房合同中“不可抗力”的法律理解

　　作为购房合同中免责事由的“不可抗力”，一定要是符合法律明确规定的，不能凭自己的主观臆想去推定，否则是要承担相应的法律责任的。在现行房地产交易中， 发展商通常将以下事项列为不可抗力条款下的免责事项：

　　1、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决;

　　2、市政配套的批准与安装的延误。

　　其实，发展商 所述的这两种情况，依据法律的规定都不具备不可抗力的三个必备条件，即并非为不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。简单地分析一下，在施工中遇到的困 难和技术问题是开发商在建造房屋之前就可以预见的，即使是不能克服的，那也是开发商在建造房屋过程中自己所需要承担的风险，而不能将此风险转移给购房者。 同样，市政配套的批准与安装具有一定的程序性，开发商在最初总体规划时就应当可以预见批准与安装的期限，如果确实是政府行为而导致延误的，那也是开发商在 开发房产过程中可以预见和可能要承担的风险，而不能将此风险转移给购房者。

　　二、出现了购房合同中的不可抗力事件就一定能免责吗?

　　网友提问：我买了一套二手房，房子还没有过户，现在我听说是这套房子因为地震等不可抗力原因没法继续建造，只退给我们房款，我觉得只能退到房款我们很吃亏，因为钱已经是4年前就交的了。现在怎么办?

　　律师答复：根据《民法通则》第153条及《合同法》第118条规定：“当事人一方由于不可抗力不能履行合同时，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”出现了不可抗力情形，造成合同不能履行不一定能免责。

　　“不可抗力”的免责需要具备以下条件：

　　1、必须在一定的期限内提供相关证明，证明的确发生了不可抗力事件;

　　2、履行了保护义务。遭受不可抗力影响的一方履行了“及时通知对方”和“采取补救措施”的程序和义务。只有这样，不可抗力及其免责才能认定。

　　对于购房者来说，如果发生了不可抗力事件，而开发商没有及时通知，或者没有采取必要的补救措施，开发商依然不能获得免责。