置业指南：破解楼市合同七大“霸王点”

　　广东省消费者委员会法律顾问李瑾分析,目前置业过程中开发商制定的霸王条款主要体现在公积金贷款、收楼、办证、面积误差、物管等方面。李律师归纳总结了近期出现的各种霸王条款,逐条进行解读和释疑。虽然经过专家指点,买家即使发现既不合理也不合法的地方,能够作出的选择最多也就是不买房。然而,对很多购房者来说,比遇到霸王条款更窝心的是买不到房,因此只好对霸王条款忍气吞声,除非政府有关监管部门能对制定霸王条款的开发商公开披露并进行严厉处罚,否则开发商的霸王行为还将一直持续到卖不动楼的时候。

　　霸王点一:变更交楼条件,降低交楼标准

　　某楼盘购房合同补充协议约定的交楼条件为:“该商品房经验收合格,即:由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位(子单位)工程质量竣工验收记录》,取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。”

　　律师破解:该条款的“霸王点”在于:对房管局示范文本要求的交楼条件作出了变更,降低了交楼标准,减轻了开发商的责任。由于大多数的购房者对房地产开发、竣工、验收的专业知识非常匮乏,往往在签约时未能发现,自身权利受到损害而浑然不知。

　　房管部门购房合同示范文本中明确规定的交楼条件为:

　　1.工程竣工验收合格,取得建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》;2.取得规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件;3.取得供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。

　　维权建议:购房者签约时多留意关于交楼标准的条款,最好以房管局示范文本的规定为准,尽量避免变更交楼标准。

　　霸王点二:延长开发商的办房产证期限

　　某楼盘购房合同补充协议约定:开发商应在交楼后540日内办妥房产证。

　　律师破解:该条款的“霸王点”在于:延长了开发商的办房产证期限,减轻了开发商的责任,侵害了购房者的权利。房管部门示范文本中约定:开发商应在交楼之日起不超过210个工作日内办妥房产证。

　　维权建议:购房者签约时要特别关注关于办理房产证期限的约定,注意工作日和日历天的表述,尽量避免延长开发商的办证期限,以免权利受损。

　　霸王点三:约定房屋发生面积误差时不退不补

　　某楼盘购房合同补充协议约定:该商品房实行一口价的计价方式,如房屋实测面积与《商品房买卖合同》约定面积有差异,双方确定互不追究面积补偿款,互不进行多退少补。

　　律师破解:该条款的“霸王点”在于:约定房屋发生面积误差时不退不补。开发商作为建设单位,能更早更准确地知道房屋的实际面积,处于优势地位。当购房者取得房产证、知悉房屋实际面积时,即使房屋存在面积误差,也难以向开发商主张权利,取得补偿。在楼价高企的今天,购房者可能会面临巨大损失。这显然侵犯了购房者的自主选择权、公平交易权。

　　根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定,当房屋实测面积与购房合同约定面积有差异时,购房者与开发商可以按照合同约定的价格据实结算,购房者甚至有权解除合同。

　　维权建议:购房者签约时要小心审查关于面积误差的条款,以免出现房屋面积误差时难以向开发商索赔。

　　霸王点四:限制购房者行使合同的单方解除权,加大购房者解除合同的损失

　　某楼盘购房合同补充协议的约定为:商品房项目变更规划、设计的,开发商应当书面通知购房者。购房者有权在开发商发出通知之日起15日内作出是否解除合同的书面答复。……购房者要求解除合同的,应配合开发商办理相关合同解除手续,开发商应在购房者解除合同并办理完毕相关手续之日起90天内退还已付购房款,解除合同及办理相关手续的费用由购房者承担。

　　律师破解:该条款的“霸王点”有三个:

　　1.将购房者单方解除权的行使期限严格限制为:开发商发出通知之日起15日内。而房管局示范文本对该期限未作规定。

　　2.将开发商向购房者退还购房款的期限规定为:购房者解除合同并办完相关手续之日起90天内。与房管局示范文本规定的“开发商在收到购房者解除合同通知之日起30天内退还购房款”相比,大大延长了开发商退款的期限。

　　3.免除了开发商向购房者支付利息、违约金并赔偿损失的义务,并且规定解除合同引起的费用由购房者承担,与房管局示范文本相比,免除了开发商的违约责任,使得购房者无法向开发商索赔。

　　维权建议:购房者签约时要谨慎审查关于合同解除的条款,尤其注意合同解除权的行使期限、退款期限、利息以及违约金等内容。

　　霸王点五:使用专项维修资金的规定与法律规定不符

　　某楼盘的前期物业服务合同规定:“本合同签订后,即视为业主授权业委会审核、批准及确认专项维修资金的使用。在成立业委会之前,由3个或3个以上收益业主确认或提议,物业服务公司便可以使用专项维修资金对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造。”

　　律师破解:该条款的霸王点在于违反了《物权法》的规定。《物权法》第76条规定,筹集和使用专项维修资金,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　霸王点六:扩大物业服务公司免责事由的范围,免除物管公司责任

　　某楼盘前期物业服务合同规定:自业主迟延交付物业服务资金至清偿日期间产生之任何损害,物业服务公司免责。

　　律师破解:该条款的霸王点在于扩大了物业服务公司的免责范围,免除了物业服务公司的责任。对业主欠缴物业服务费的,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定,物业服务企业有权向法院起诉请求业主支付所欠物业服务费。但我国现行法律法规均未规定对业主欠费期间发生的损害,物业服务公司可以免责。

　　霸王点七:侵犯购房者的自主选择权

　　某楼盘认购书约定:“如认购方采取公积金按揭(包括组合按揭),则房价需在优惠后总房价基础上上浮8%。”

　　律师破解:住房公积金与商业按揭贷款、组合按揭贷款应享有平等地位。根据消法第9条规定,职工作为购房者,享有自主选择权,有权根据自身实际情况选择贷款方式。但是该认购书条款中规定购房者使用公积金按揭(包括组合按揭),房价需上浮8%,实际上是对使用公积金按揭(包括组合按揭)的购房者采取不平等的待遇,变相限制购房者自主选择使用公积金按揭(包括组合按揭)的权利,侵犯了购房者自主选择权。