发生优先购买权纠纷要怎么处理

　　1、房屋买卖中谁享有优先购买权?

　　有优先购买权的有三种情形：

　　(1)产权的共有人

　　法律依据：《民法通则》第七十八条第三款按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”

　　《物权法》第一百零一条　按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

　　(2)房屋的承租人

　　法律依据：关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第118条

　　出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

　　(3)可售公房出售时的同住人。

　　2、房屋买卖中的优先购买权有什么特征?

　　房屋买卖中的优先购买权，具有以下几个特征：

　　(1)它依法律直接规定而产生。而且只能基于共有关系或房屋租赁关系而产生，是原共有人与其他共有人之间或出租人与承租人之间产生的特定的权利义务关系。

　　(2)它是一种期待权。只有共有人或出租人在出卖房屋时，其他共有人或者承租人在同等条件下才产生这种权利。

　　(3)它是一种限制权。房屋共有人出卖自己所分得的房屋，出租人出卖自己的房屋虽是自己的权利，但法律规定了其他共有人或承租人在同等条件下有优先购买的权利。这一民事行为的限制性规定，是民事法律合法原则和防止权利滥用原则的体现。

　　(4)它是一种附条件的形成权。共有人出卖的房屋与其他共有人的房屋属一个整体，或者是配套使用，其他共有人才能主张这种权利。出租人出卖的是承租人正在使用的房屋，并在规定的时间内才能主张这种权利。

　　(5)它是同等条件下的优先“购买权”。这是指优先购买权人所接受的出卖价格和其他合法条件与其他购买人相同或相一致的情况下优先购买权人所享有的权利。

　　(6)有一定的期限性。优先购买权有明确的期限限制，在规定的期限内优先购买权人已得知房屋出卖而不主张权利，期限届满后即丧失。

　　3、房屋买卖合同侵害第三方优先购买权的，如何处理?

　　房屋的优先购买权，一般因房屋租赁合同，存在房屋共有人等情形而存在，若出租人转让房屋给第三人，侵害承租人优先购买权，承租人请求判决其与出租人在与第三人同等条件下成立房屋买卖合同关系，出租人为其办理房屋所有权转移登记，经审查承租人购买房屋的意思表示真实，且具备合同履行能力的，法院可以支持其诉讼请求，并判决承租人在合理期限内依同等条件支付房屋价款，但法律、司法解释另有规定的除外。法院在审理过程中可以根据案件实际情况要求承租人提供相应的担保以证明其具备合同履行能力。

　　承租人在诉讼中仅要求法院确认其对房屋享有优先购买权，而不要求行使优先购买权，经法院释明后仍坚持不变更的，对承租人的诉讼请求，不予支持。

　　也就是说，具有优先购买权的人，提起侵害其优先购买权诉讼的，在诉讼中，必须立即或担保行使优先购买权，而不能只主张侵犯优先权，而不行使优先购买权。即不能自己不买，也不让他人购买。